上海房地产行业的庐山真面目

大半年前，上海的房地产市场是全世界最火热的市场。这里的一切是如此地引人注目：上海是全世界最具活力的经济体中最具活力的城市，海内外腰缠万贯的华人均渴望投资这里的房地产交易。甚至连外国人也忍不住加入了进来：摩根士丹利参与了上海市一项投资额达9000万美元的房地产项目，而美国的个体投资者也纷纷解囊投资上海的房地产市场。

全世界似乎都想加入到这场游戏中来。谁在乎投机者会不会在几天之内倒手买卖房屋呢？自2002年起，上海市房地产的价格以年均30%的速度迅猛递增。
如今，上海市的地产经纪人安东尼·艾普说：“情况发生了彻底转变。”艾普回忆说，想当初如果他胆敢打电话质疑一个新房地产项目的价格，地产开发商便会忿忿然挂断他的电话。但现如今，走投无路的开放商却在变换花样地为购房者提供各种优惠措施，如免费的停车场、乡村俱乐部会员卡，甚至是汽车。据艾普和其他一些经纪人介绍，不仅仅是部分豪华住宅的价格下降了近30%，整个房地产市场的销售额也下跌了70%。
为抑制经济过热，中国政府实施了宏观经济调控政策，而上海则是又一个受其影响的城市。去年，北京市采取更严格的措施以控制消费者贷款购车：结果汽车市场大幅下滑。如今又轮到了房地产市场。6月，上海市政府为了打击房地产市场上的投机行为，针对房地产交易出台了一系列税收措施，自那时起，上海市的房价便持续下跌。
那么势态将会如何发展呢？瑞士信贷第一波士顿（Credit Suisse First boston）的亚洲首席经济学家陶冬认为，结果很难预料。陶冬研究除日本以外的亚洲经济，现常驻香港。他认为，抵押贷款目前占上海银行贷款总额的40%至50%，而上海市的房地产贷款额占全国抵押贷款总额的1/5。陷入困顿中的上海房地产业会让已经处于飘摇状态的银行业再次遭受重创。去年，上海市的国内生产总值增长速度为14.3%，而房地产行业的贡献达到了1/4。此外，上海市的国内生产总值占中国国内生产总值的5.4%，因此，上海房地产行业的困境会对全国经济产生涟漪效应。“它会影响原材料、电子产品、保险和抵押贷款市场的需求。而这些正是财政收入和消费者信心的来源，”陶冬说。
就上海市而言，地产销售额的锐减还有可能对所谓的“推销经济”（hustle economy）产生影响。近3个月以来，已有近4000家小型地产经纪公司关门歇业。那些买入6套住宅以期快速倒手的投机分子现在只能空攥着一把房屋钥匙，他们已被空荡荡的房屋和银行的巨额贷款套牢了。

外国参与者
持乐观态度的人认为，从长期来看，上海市的房地产行业仍然值得一搏。这座拥有2000万人口的城市对全中国的人产生了强烈吸引力，同时它也是外国公司来华投资、开拓市场的理想目的地。荷兰商业银行（ING Bank）、澳大利亚的Macquarie银行以及摩根士丹利等外国公司均已向上海市的住宅房地产市场投入了数百万美元。摩根士丹利公司亚太地区地产基金负责人蒂姆·格雷迪说：“没错，市场目前出现了疲软。但是我们认为从长期角度来看，它的发展仍然是积极的，不断前进的城市化步伐将推动它的发展。”该基金在上海市最时尚的新天地投资了一个名为锦麟天地的高档住宅楼项目。
然而从短期来看，开发商必须全力以赴吸引购房者的注意力。过去，开发商销售的大都是毛坯房，购房者需要自己装修，如吊顶、铺地板、购买家用电器等。但是现在开发商提供的却是精装修房屋，厨房、卫生间里的陈设一应俱全，室内有空调，开发商甚至还会提供成套的家具。香港瑞安房地产发展有限公司的公司融资和开发部总经理蒂莫西·艾迪生说：“竞争已经达到白热化的程度。”如果你现在愿意购买瑞安公司开发的瑞虹新城，他能以每平方米1840美元的价格出售，而就在今年3月，这里的房价还是每平方米2215美元。
每当房地产市场呈现疲软的时候，买家总会继续持币观望，期望房价能够进一步下跌，而卖方却不愿意进一步做出让步，它们担心这样做会加剧地产市场的下滑。上海市抵押贷款服务商安家集团的首席执行官张旭东说：“资产折现力出现了真空。”据张旭东介绍，近几个月来，安家公司的业务量已经下降了80%。
那么究竟谁会按捺不住、率先做出让步呢？大多数观察家认为，应该是房地产开发商，它们会继续降低售价直至市场开始复苏。事实上，在房地产市场衰退之前，由于钢铁、水泥、铝等建筑材料成本的大幅攀升，开发商的利润率已开始骤跌。2003年6月，政府出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，根据该规定，国有土地将通过公开拍卖而不是幕后交易的方式出让，此举一经公布，土地价格即开始大幅上涨。
一些反其道而行之的投资者仍然在坚守阵地。一位不愿透露姓名的美国律师在9月末以89.6万美元的价格购买了一幢700平米的别墅。“现在是购房的好机会，”他说。其他人会像这位美国律师一样采取行动吗？中国有句俗语叫“金九银十”，也就是说10月份会是销售旺季，购房者会在黄金周期间积极行动。但是，如果黄金周的预言落空，中国政府也许要开始讨论如何重振市场信心的问题了。对抵押贷款的购房者而言，“一旦房价的跌幅超过了30%，其资产就将变为负债”，摩根士丹利公司的资产分析师肯尼思·谢说，“这可不是政府希望看到的结果”。