二手房交易流程和风险防范

　　二手房交易流程和风险防范

　　签约前审核卖方的资料

　　1.身份证原件，到网上花5元人民币进行验证，因为很多用假身份证诈骗的，然后留存身份证复印件一份。

　　2.审核房本中房屋的性质(商品房、经济适用房、已购公房、康居房、军产还是校产)，是70年还是40年或40年，是否有抵押。

　　3.到房管部门查询是否被查封。很多买方觉得麻烦忽略了，最后落得钱房两空。

　　4.购房发票、契税发票、公维基金发票。

　　二手房交易流程一览

　　签约(交定金)：交定金之前如果卖方的资料没有补充完整则一定待补充完整(如房本复印件、授权委托书、同意出售证明、身份证复印件)后交付。不然交付定金后买方很被动。

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　　报单 ：中介内部程序，由经纪人向总部报单。

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　　评估：由银行聘请的评估公司到现场评估，方式是现场拍照等，评估涉及到评高和评低的问题，往往有的客户希望评高点，这样可以少付首付款，因为有的首付款是总房价减除贷款额，对于资金不足的客户来讲，希望多向银行贷款。

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　　评估报告：一般评估后五个工作日出评估报告，这个时间最好也别写进补充协议中，因为评估公司出评估报告的时间中介是无法把控的。

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　　打首付款：这个时间点很重要，也需要提示买卖双方，一定要确定评估报告下来后几天内打首付款，已经有些纠纷因这个时间不明确而造成。一般选择3日内或者7日内，具体是几天一定经双方同意并考虑双方的情况。

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　　解押：买方用首付款还卖方的银行贷款，一定要约定好打首付款之后的什么时间去解押，一般规定当天，三个工作日或者七个工作日，但要考虑到抵押银行的解押程序，一般要提示卖方提前向银行咨询解押的步骤，让卖方首先打电话问具体负责的信贷员，约定申请的时间地点及要提交的资料，比如每月十五号还贷，则需要提前一周提出申请，解押后银行会出具还贷的证明，卖方凭银行盖章的证明到房管局解押，解押一定要经纪人陪同。

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　　到银行面签：打首付款、解押、面签、过户、物业交割的时间确定非常重要，这要在补充协议中需要明确，并规定逾期履行的违约责任，只有这样才能保证按时履行完程序，也让想违约者找不到时间漏洞。

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　　过户：买卖双方亲自到场办理，或者经过公证的委托书也行。

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　　银行放贷：银行见到领证(房产证)通知单及契税发票后向买方放贷，将贷款直接打入卖方的帐户。

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　　物业交割：卖方收到银行贷给买方的贷款后，双方当事人到小区物业办理物业交割。

　　二手房交易流程的风险防范

　　(1.)房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　(2.)房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　(3.)交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　(4).土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　(5.)市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　(6).福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　(7.)单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　(8)物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　(9).中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　(10.)合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。