购买带租约二手房买卖注意事项

　　购买带租约的二手房注意事项，需要注意有无约定优先购买权的协议。

　　买房由于交易金额较大，因此，在人们的生活中是一件非常重要的事情。由于种种客观原因，人们开始热衷于购买二手房。在购买二手房时，如果二手房是带有租约的，为保护自己的合法权益，尤其要注意如下一些法律事项。

　　一、要查房主与租客之间的协议中有无优先购买权的书面约定

　　所谓优先购买权，根据我国现行相关法律的规定，是指出租的房屋在出售的时候，在同等价格下，租客有优先于第三者购买此租赁房屋的权利。因此，房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。

　　对此，建议此类房主应注意以下几点：

　　1、在与租客签订的租赁合同中，应事先写入租客放弃同等条件下优先购买权的条款。

　　2、若租赁合同中没有约定，则应当在房屋买卖之前，另行取得租客签署的放弃同等条件下优先购买权的书面证明，这在实务中称作“切结书”。

　　3、若事实上无法按上述两点的要求做到，则应按照法律规定，在出售前三个月通知租客，若租客无异议，则视作其自动放弃。

　　二、租赁期限内租客享有承租权

　　根据“买卖不破租赁”的一般民法原理，房屋易主之后，只要尚处在租赁期限内，租客依然继续享有承租权。对此，《南京市房屋租赁条例》也有明确规定：房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人应当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。《深圳经济特区房屋租赁管理条例》也对此作出了相应的规定。

　　三、要查清现在居住人的身份，买房前应注意有无租约

　　因此，客户在看房过程中，要注意现在居住人的身份。一般情况下，房产经纪人在工作中登记出售房源时，都会事先向房主了解该房屋的现状——是自住、租客住还是空房;产权情况——有无贷款;房屋性质——是房改房、商品房还是拆迁回置等等。最后，房产经纪人会把牵涉到房屋交易中的各种情况告知买卖双方，避免产生不必要的纠纷。

　　四、审查该房屋有无设定抵押

　　如果房屋设定有抵押，那么根据《担保法》的相关规定，债权是优先于物权的。如果二手房是设定了抵押，则有可能会使买方的权益得到侵害。最好的方式就是在交易之前到房屋产权登记中心去查询房屋有无设定抵押。

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