分析商品房代理销售合同纠纷

　　上诉人(原审被告)上海A有限公司，住所地上海市新镇路*弄*号。

　　法定代表人张某，董事长。

　　委托代理人江宪，上海市某律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)上海B房地产咨询有限公司，住所地上海市沪太路**弄**号**室。

　　法定代表人吴某昌，董事长。

　　委托代理人韦某、陈某，上海市某律师事务所律师。

　　上诉人上海A有限公司(以下简称A公司)因委托合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院(2003)闵民三(民)初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年5月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人A公司之委托代理人江宪，被上诉人上海B房地产咨询有限公司(以下简称B公司)之委托代理人韦某、陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审认定，1998年9月，B公司与A公司签订《茂盛花苑销售代理协议书》，约定：A公司委托B公司独家代理销售位于上海市闵行区七莘路3885弄“茂盛花苑”房屋516套，双某同意该楼盘平均底价为每平某米人民币(下同)1,840元，超过底价部分的售价为B公司佣金，不足底价部分的差价由B公司补足;每超额1套，A公司奖励2,000元。协议还约定，当客户签订销售合同后某可结算佣金，佣金每月结算一次，直接从购房款中扣除。同年12月23日，B公司与A公司签订《关于增加茂盛花苑销售代理面积的补充协议》，增加264套楼盘的销售，延长代理期限6个月。1999年1月19日，双某再签《茂盛花苑销售代理补充协议》，约定即日起所有新购房客户订金由代理商暂收，所有房款连同已签订的购房合同一并交于发展商财务收取，由发展商开具购房发票，原购房客户未开具购房发票的由发展商补开发票;当月起，佣金每45天结算一次，由发展商先行支付佣金部分的60%，剩余40%的佣金由发展商按收到房款比例支付给代理商，依次类推。

　　代理销售期间，1998年11月至1999年1月，B公司与A公司结算确认三次代理费分别为1,011,339元、1,062,827.60元、1,405,654元，合计3,479,820.60元。1998年10月至1999年2月B公司先后共向A公司交款2,976,451元。

　　2000年11月27日，B公司诉至原审法院，要求A公司支付销售代理费用。原审法院依法委托审计部门对B公司与A公司房屋代理合同第四次结算佣金进行审计，审计结论佣金为1,395,762.32元，B公司收到业主房款1,748,928元，对此双某均无异议。嗣后，B公司提出撤诉申请，法院裁定予以准许。B公司现又诉至法院，请求判令A公司支付房产销售代理费1,635,765.40元。原审庭审中，B公司变更诉讼请求为判令A公司支付房产销售代理费1,789,790.02元。

　　原审认为，B公司与A公司签订《茂盛花苑销售代理协议书》及其补充协议，系双某当事人真实意思表示，合法有效，合同签订后双某均应按约严格履行。B公司诉请销售代理费，A公司认为前三次代理费双某已结清，争议部分应以审计报告为准，报告确认B公司已收到第四期业主房款远大于其按约应取得的结算佣金，故A公司实际是多支付了代理费。查协议约定：“当客户签订销售合同后某可结算佣金，佣金每月结算一次，直接从购房款中扣除”，故B公司除向A公司交款外，从所收房款中留取代理费的做法符合约定。B公司认为已取得代理费3,085,792.30元，即已收房款6,062,243.30元扣减向A公司的交款2,976,451元，鉴于上述两款项均已计取包括第四期在内的收付款，故该代理费不再是前三期A公司已付款，B公司据此主张整个代理销售过程中尚欠的代理费并无不妥，A公司上述抗辩理由不能成立。至于A公司已付代理费的金额，A公司认为不止3,085,792.30元，但对此未提供证据证实，故法院以该数额认定A公司已付款。至于A公司应向B公司支付的代理费，法院以双某三次结算的代理费及审计确认的第四次佣金为准，即4,875,582.32元。现B公司诉请A公司支付尚欠的销售代理费1,789,790.02元，符合合同的约定，法院予以支持。