浅议房地产抵押价值在抵押登记中的不当运用

资阳市房地产管理局

大家知道，房地产属于不动产，具有使用价值和交换价值。在现代社会经济生活中发挥着越来越重要的作用，人们不但利用房地产的特殊功能居住、生产、经营，还把房地产作为融资的工具，最为普遍的是用房地产担保债权。房地产抵押针对的是其交换价值。笔者从事房地产抵押登记工作有点时间了，发现在房地产抵押登记业务中，不少登记机构把抵押房地产的价值大小作为能否登记的条件予以审核并存在一些错误认识，主要表现在：把房地产价值等同于房地产交易价格；抵押房地产的价值必须大于被担保的债权数额，若抵押房地产的价值小于被担保的债权数额，就要求申请人必须新增担保物或重新约定，否则，不予受理；房地产价值余额可以抵押，但不办理房地产重复抵押登记。主要理由是，担心抵押物价值小于被担保的债权数额，一旦出现债务人不能按约清偿所负债务时，抵押权人在实现抵押权的过程中，可能要求登记机构承担因抵押物价值过低给债权人所造成的经济损失。事实上，这是一个错误的认识导致的错误行为。按这样的要求办理房地产抵押权登记，一是不符合法律规定，有违行政法治的原则；二是利用行政权力干预了民事活动，侵害了民事主体的自治权和可能得到的经济收益，应当予以纠正。下面，笔者就上述问题谈谈自己的一点意见：

一、把房地产抵押价值等同于房地产交易价格

在房地产抵押权登记中，有的登记机构要求抵押权登记申请人如实申报房地产价格，理由是《房地产管理法》第35条规定“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实申报”。前不久，笔者在与一同行交流时，他向笔者介绍的情况就是如此。笔者认为：把房地产抵押价值等同于房地产交易价格在某种意义上说是错误的，属对法律规定的理解错误。房地产交易价格与房地产抵押价值反映的内容和所要达到目的是根本不同的，两者不能混为一谈。建设部和中国银行业监督管理委员会发布实施的《房地产抵押估价指导意见》第4条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”此规定清楚表明：房地产抵押价值既可能等同市场价值，也可能小于市场价值，主要看其上是否存在法定优先受偿权，它反映的是抵押房地产的现有价值。而房地产交易价格是房地产交易的市场价格，是房地产市场价值的真实反映，不受优先权影响。因此房地产交易价格与房地产市场价值应当是等同的。申报房地产交易价格的目的除了反映当地房地产市场价格水平外，更主要的作用是作为国家征收税费的依据，防止房地产交易当事人虚假申报偷逃应缴的税费。

将房地产用于担保债权设立抵押时，房地产没有发生事实上的交易，不存在交易价格问题。评估或估算抵押房地产价值的目的在于弄清抵押房地产的现有价值，为抵押权人确定借贷资金额度提供参考，使之与所担保的债权相当，确保发生的债权完全得到清偿，有效回避借贷资金风险。申请登记时，申报的房地产抵押价值可能远远小于房地产的市场价值，这是符合法律法规和政策规定的。登记机构没有法律依据可以干预抵押当事人对抵押房地产价值的认定，也不能以行政权力替代抵押当事人确定抵押物价值。在房地产抵押登记中，要求申报抵押房地产价值除了反映抵押当事人对抵押物现有价值的认同外，主要作用是作为登记机构收取抵押权登记手续费的计费依据。

二、抵押房地产价值必须大于被担保的债权数额

在房地产抵押登记业务中，有的登记机构要求抵押房地产价值必须大于被担保的债权，否则，不予以受理。依据是《担保法》第35条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押。但不得超出其余额部分。”理由是：抵押房地产价值小于被担保的债权，一是不符合法律规定；二会对登记机构造成很大的风险。《担保法》的规定是明确的，但自《物权法》2007年颁布实施后，《担保法》的这一规定已经被改变。《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿”。该条规定没有抵押物价值和同一抵押物抵押次数的限定。不少人仕在解读这一条时都指出：物权法的这一规定表明，法律允许抵押人以价值低的抵押财产担保价值高的债权。同时《物权法》第177条还规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”因此，笔者认为：登记机构在办理房地产抵押权登记时，不宜过问抵押物价值是否大于或小于被担保的债权数额，只要用于抵押的抵押物权利没有受到法律规定的限制情形，就应当受理并按规定时限进行登记。抵押物价值的大小与被担保的债权是否相当，都是抵押当事人自己考虑的事，存在的债权清偿风险由抵押当事人自己控制和承担。这几年的房地产市场行情告诉大家，房地产市场价格随市场调整波动很大，不是一成不变的。几年前几百元或一两千元一个平方的商品房现在已涨到3、4千元胜至两三万一个平方，就能很好的说明问题。

三、房地产价值余额可以抵押，但不办理房地产重复抵押

有的登记机构紧紧抓住《担保法》第35条“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押。但不得超出其余额部分。”除个别登记机构办理余额抵押外，同一抵押物担保其他债权的抵押登记申请基本上被登记机构拒绝。《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿”。该条规定没有限定抵押物价值和同一抵押物的抵押次数。一个抵押物能担保多少债权，抵押多少次，从《物权法》上找不到限制性规定。这是一部刚经过全国人民代表大会讨论通过的法律，在借贷担保的条款设定上改变了《担保法》的规定，这是社会现实的合理需要，是法律赋予的权力。笔者认为，价值小的抵押物可以担保数额大的债权，同一抵押物可设立多个相互独立的抵押权。我们可以放心地开展这项登记工作，而不必须担心在这上面出什么问题。因为，依据《物权法》的规定，担保物权登记是对申请人既有权利的一种公示手段，目的之一是告诉相关利害关系人抵押物上权利状况。登记机构应当满足申请人的这种要求，而不应当阻止。事实上，民事主体在民事活动中产生的债权债务和抵押担保关系，主要是通过民事约定确立的相互的权利义务关系，是受法律保护的。它的合理性、风险性不由登记机构考虑。登记机构需要做的工作就是审查抵押物的合法性和是否属于法律规定的限制情形，只要不属于法律限制的情形，登记机构就没有依据不予以登记。