主张他人无权处分 房主被判高额赔款赎回

　　姜先生因工作原因一直在北京市海淀区居住。1995年，姜先生委托

　　姜先生因工作原因一直在北京市海淀区居住。1995年，姜先生委托其弟弟将自己位于顺义区的一处住宅以4000元的价格卖给同村的田先生夫妇。13年后，姜先生将自己的弟弟以及田先生夫妇诉至顺义区人民法院，以13年前的房屋买卖行为未经自己同意为由请求确认房屋买卖协议无效。法院经审理认为，田先生夫妇购买姜先生的房产后违反了“一户只有一处宅基地”的法律规定，判决房屋买卖行为无效，田先生夫妇返还姜先生房产，同时姜先生需支付田先生夫妇高达23万余元的经济补偿。

姜先生诉称，1982年其因工作原因搬至海淀区居住后，他的父母一直居住在其房屋处直至1994年去世。自那以后姜先生就再也没有回来过。直到2008年11月份，姜先生回到此处来看房，被告知该房已被居住在该村的弟弟以4000元的价格出卖给田先生夫妇。姜先生认为，其弟弟与田先生夫妇的行为侵犯了他的财产权，于是将其弟弟与田先生夫妇起诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效；田先生夫妇立即返还院落，并立刻腾空房屋，归还使用证。

姜先生弟弟辩称，出卖该房屋，是受原告的委托，房价也是原告所定，卖房时，原告没到场，是自己全权代表的，但是所得卖房款4000元后来交给了原告。

田先生夫妇称，卖房的事情姜先生是知情的，1995年4月28日准备签买卖合同，27日田先生曾打电话给姜先生，让其回来，但姜先生称工作太忙，赶不回来，由其弟全权委托。签合同当天，还有同村二位证人在场。同年5月，姜先生曾回到村中，并到田先生家看过。房屋出卖已有14年，早已超过诉讼时效，姜先生无理由再要回该房。

法院经审理认为：经证人出庭作证，以及田先生夫妇提交的电话录音，证实出卖该房屋确实是由姜先生委托其弟所为。田先生夫妇均系农户，且在该村拥有一处宅基地，根据我国法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。其夫妇购买涉诉之房产违反了一户一处宅基地的法律规定，故应当确认姜先生之弟与田先生夫妇签订的“卖房买房证明”无效。姜先生应当知道田先生夫妇在本村有自己的宅基地及房产，仍将其房产卖予其二人，又以在自己不知情的情况下，由其弟将自己的房产出卖为由主张合同无效，故姜先生应对合同无效承担主要责任。

合同无效后，田先生夫妇应当返还买受的房屋及附属建筑物，姜先生应返还卖房款。合同无效导致房产的返还，作为买受人对买受房屋的修整、添附所造成的损失，及信赖利益所受损失，应参照其现有房产和宅基地区位等因素，根据买卖双方的过错责任，由姜先生予以赔偿。最终，法院判决田先生夫妇将购买的北正房四间及院内的全部附属建筑物、树木十五棵，返还给姜先生，姜先生返还给被告田先生夫妇房屋及附属建筑物价款四千元，并赔偿经济损失23万余元。