对婚恋中的男女房产问题涉诉常见几种情形解答

对婚恋中的男女房产问题涉诉常见几种情形解答
【情形1】婚前一方替另一方交纳房贷月供款时，房产应如何分割？
【案例1】李先生在恋爱期间拿出自己积攒的20万元作为首付款，并通过个人按揭贷款方式购买了一套总价值60万元的商品房。李先生拿到新房钥匙后，其女友王小姐也搬进新居，并在同居期间每月从自己的工资卡中出资2000元和李先生共同承担了这套房子的月供款。一年后两人因性格不合而分手。问：房产如何分割？
【分析解答】由于该房产系由李先生个人签约出资购买，且李先生在购房时并未与王小姐领取结婚证建立婚姻关系，因此，该套房屋属于李先生的个人财产，而非共有财产。
【情形2】婚前一方用另一方的名义买房，房产应如何分割？
【案例2】倩倩与建国在大学期间相恋，2002年毕业后即共同租房居住。2004年两人用共同积攒的8万元作为首付款，以倩倩的名义购买了一套二手房。房产证刚拿到手不久，建国在广州出差期间结识了新的女友。之后建国因调入广州工作而决定与倩倩分手。倩倩伤心之余，拒不承认建国的购房出资。问：建国能分割该房产吗？
【分析解答】由于房产证上记载的产权人为倩倩，因此，建国是无权对该房屋进行分割的。对于购房首付款中由建国出资的部分，应属于倩倩对于建国的债务，应当由倩倩予以返还。
【情形3】婚前一方出资装修另一方的房屋，房产如何分割？
【案例3】唐先生出资50万元以自己的名义购买了一套商品房准备和张女士结婚用，张女士出资10万元对该套房屋进行了装修。之后两人因感情不和终止了恋爱关系，张女士要求分割16的房产份额或者由唐先生返还其10万元装修款。但唐先生认为张出资装修是双方恋爱期间的一种自愿行为，属于张对其个人的赠与，因此既不同意分割房产也不同意返还装修款。问：张女士有权分割房产或取得装修款吗？
【分析解答】该套商品房属于唐先生的个人财产，张女士出资装修的行为，是对该不动产的附合添附行为，物化到不动产上的动产价值仍归不动产的产权人所有。因此，本案中的房产不属于共同财产，因此不涉及财产分割的问题。在恋爱关系终止时，由于存在张女士替唐先生支付装修款的事实，唐作为受益人，没有合法根据取得利益，张女士造成损失，且两者具有因果关系，故唐的行为构成不当得利。俩人的关系构成民法上的不当得利之债，此时应受我国《民法通则》的调整。即张女士享有债权，而唐先生承担债务。因此，张女士有权要求唐先生将其支付的装修款返还。
【情形4】婚前双方共同出资购买的房屋，出售后所得价款应如何分割？
【案例4】王女士离婚后和赵先生确立了恋爱关系，并打算一年后结婚。赵先生看中了在三环路旁新开盘楼盘中的一套商品房，希望和王女士共同出资购买，用做两人结婚的新房。王女士表示同意，提出以双方的名义共同购买。但赵认为，自己已用本人的名义和开发商签订了《认购书》，再更改姓名不太方便。王女士考虑到离婚时财产分割的痛苦经历，坚持和赵签署了一份出资协议，主要内容是“双方分别出资50万元以赵的名义共同购买商品房一套，该商品房属于双方共同所有。”之后，双方到售楼处以赵的名义签署了《商品房买卖合同》并交齐了100万元的购房款。半年之后房屋交付，此时两人却因故分手。赵将新房出售后得款140万元，同时赵在售房时交纳了营业税等税费共计约8万元。王女士要求赵退还出资款并支付增值部分价款，但赵只同意退还其出资款并支付利息，不同意支付房屋增值款。问：140万元的购房款应如何分割？
【分析解答】该套房屋系由双方共同出资购买，且王女士提供的协议证明双方明确约定了房屋属于双方共同所有，故王女士的50万元不属于其对于赵先生的借款，而是共同出资款，房屋的增值系双方共同的投资行为所形成，因此，赵先生应将140万元售房款在扣除8万元税费后，将全部收入132万元分给王女士一半，即66万元。
【情形5】婚前一方擅自出售双方共同出资，购买的房屋的行为是否有效？
【案例5】张男与许女恋爱期间分别出资20万元，购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能，于是，俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实，于是经其提议，俩人签署了一份出资协议，约定以张男的名义购买的房屋属于俩人共有，各占50％的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的20万元出资款时，张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售，得款30万元，许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。后经了解，该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。许女觉得非常蹊跷，便打电话给李朋核实其实际买价，但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已，认为自己的5万元不能白白打了水漂。问：能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢？
【分析解答】许女想主张售房行为无效难度很大。即使许女提起诉讼，法院也很难判处张男的售房行为无效。因为，虽然对内而言，该套房屋属于俩人共有，张男在处理该房屋时应征得许女同意。但对外而言，按照产权证的记载，张男是该套房屋的唯一产权人，其是有权出售房屋的，其与李朋的买卖行为已经完成，并经登记主管机关办理了房产的过户手续，因此，李朋会被视为善意第三人而给予保护。除非许女能够提供有效证据证明：李朋在明知该房共有的情况下，而与张男恶意串通后，以明显不合理的低价购得房屋，否则法院会判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。由于许女和张男签署的出资协议，证明俩人是共同出资购买房屋，而不是借款给张男购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款，而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑，其只能从未经其他共有人同意，擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度，以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男，请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失，但其必须提供有效证据。

现实生活中，未婚男女共同贷款买房，通常表现为以下几种情况：一是双方各自按一定比例出资，共同支付房屋首付款，然后一起承付房屋每月的贷款；二是由男方或女方一方单独出资支付房屋首付款，房屋贷款则由双方共同承担；三是由男女双方或一方的父母出资支付房屋首付款，而子女两人仅需在婚前或婚后共同向银行承担该套房屋的还贷义务。在这三种不同情形下，如果购房的情侣因种种原因尚未结婚就分手，或者双方已经领取了结婚证却又打算离婚的，该套房屋及其有关出资、房屋贷款的最终处置等都会产生不同的法律后果。而且，在购买房屋时，房产证上究竟登记了几个人的名字，也将使男女双方在分配房屋等有关标的物时，承担不同的法律责任。