商品房买卖合同纠纷案

　　案情介绍：

　　原告韩某与被告本市某房地产开发企业于2002年7月15日签定了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖予原告，房价120000元。原告于同日一次性交清房款。该合同未约定竣工日期、商品房质量等条款。直至2003年3月12日，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予理睬。后，原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。到原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效;二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887.83元;被告承担100000元的赔偿责任。

　　判决结果：

　　一、商品房预售合同无效;二、返还购房款120000元、支付利息(自2002年7月15日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。

　　三、赔偿原告20000元。

　　焦点问题：

　　1、本案为什么要以合同纠纷起诉;这起案件有两个情节，其一，原、被告签订商品房买卖合同，原告交钱买房，被告交付房屋，这是一个合同关系，其二，原告购买的房屋被他人抢走，这是一个侵权关系。这起案件既可以合同关系起诉也可以侵权起诉，房子被抢占是原告决定通过法律手段问题的原因，因为房子被人占了，被告又不给解决这个问题，签合同买房子的目的就不能实现。怎样才能更有效地主张权利，维护自己的利益?我们在接受原告的委托后，认真分析了有关情况，权衡利弊，认为以侵权起诉占房人较为直接，但万一该房被一房多卖，占房人也有一套房屋买卖手续，就不好认为他侵占房屋，况且，如果真的是侵占房屋，即使官司打赢了，占房人退出侵占的房屋，对原告来说，房子也是被人住过的，对韩某来说已经不是新房子了，自己住进去心理肯定会不舒服，最终效果并不能尽如人意。以合同纠纷起诉，无论是一房多卖还是无商品房预售许可证，当事人都可以主张权利，尤其是无预售许可证，证据较易取得，可直接请求法院确认合同无效，房款返还后还可再买新房，最终效果必定要比侵权好。

　　2、哪些情形可以认定商品房买卖合同无效;《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 在社会经济交往中，无论是何种买卖合同都适用合同法的规定，当然也包括商品房买卖合同。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还具体规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围;该解释第一条： 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　本解释规定的商品房买卖合同，对主体有特殊规定，第一，出卖人限定为房地产开发企业，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，不是所有的房屋买卖合同的卖方;第二，买方是不特定的社会个体， 不是定向销售的买房人。本解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售或现售。可以看出，房改房的购买、旧房买卖、集资建房不适用该解释。

　　4、商品房买卖合同纠纷案件的赔偿范围有什么特殊规定;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(二)……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。