商品房的交付条件

商品房的交付条件

商品房的转移占有视为交付使用。商品房竣工并经验收合格后，方可交付使用。建设部《商品房买卖合同示范文本》（2000年版）第八条规定：出卖人应当在___年__月__日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1．该商品房经验收合格。
2．该商品房经综合验收合格。
3．该商品房经分期综合验收合格。
4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5．_______________________________。
实践中，合同双方一般约定适用第1种作为商品房的交付条件，这也符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》的相应规定。第5项空白一栏是双方当事人自行约定的交付条件，这也体现了合同自治的原则。但这种约定不能违反法律、法规的强制性规定，不能违反国家的有关标准和规范。有的房屋开发商在这一栏中约定由建设方验收合格作为商品房的交付条件。所谓建设方其实就是房屋开发商。房屋不能由合同一方单方验收就交付给买受人。这样约定的条款会因违反了行政法规的强制性规定而无效。依据国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
现在书店中有些“购房指南”之类的书籍称：只要没有《建筑工程竣工备案表》就坚决不能接受房屋，不能签署《住宅钥匙收到书》，不能领取住宅钥匙和办理入住手续。因为按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案。如果没有《建筑工程竣工备案表》，就说明房屋没有验收合格。那么，出卖人在未领取《建筑工程竣工备案表》的情况下，交付房屋给买受人，该交付行为是否有效？买受人在入住后，能否以房屋未取得《建筑工程竣工备案表》为由要求出卖人支付延期交房违约金？
本文认为，房屋是否具备交付条件，并非以取得《建筑工程竣工备案表》为判断标准。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。可见，房屋主体结构、消防等工程的验收合格，是房屋交付的强制性条件。所以，只要房屋的主体、消防、电梯等涉及公共安全的工程已经验收合格，房屋就已经具备了入住条件，房屋就可以交付使用。