物业管理费拖欠“忧思录”

在居住小区，物业管理费收缴率低已不是秘密，一般在80%左右，有的售后房小区竟然只有10%。有人说，物业管理费的拖欠问题是肿瘤，并且是一颗“恶性肿瘤”如果不早日割掉，将严重威胁到物业管理的健康发展。此话绝非危言耸听，物业管理市场收费难的现象颇引人深思。

现象之一：

不缴费，业主理不直却“气壮”

“我是小区的业主，幼儿园为什么收我的赞助费？”这是某小区业主对上门收缴物业管理费的责问。他的女儿到了入托年龄，位于小区内的幼儿园向他收取了2000元赞助费。其实，小区的物业公司与幼儿园是“八竿子打不着”的两家单位，业主竟把对幼儿园的不满作为不缴物业管理费的理由，像这样东拉西扯找理由不缴物业管理费的情况并非仅此一家。某小区有8户业主以门牌号是甲路某某号，而小区大门却开在乙路上为由，拒缴物业管理费。业主拒缴物业管理费的“理由”五花八门，部分业主是因为房子建筑质量有问题，绿化、设计不合理等；部分业主对动迁不满，或对享受同样的服务却缴费不一有意见(根据有关规定，售后公房与商品房物业营理费收取标准不同，即使同一小区也不例外)；部分业主是因为邻里有矛盾，比如装修造成渗漏水，噪音扰邻等；物业公司对小区的管理得罪了部分既得利益者，“我花钱买房，用你来管头管脚?搭个花架也要拆除，还想要物业管理费？”部分物业公司服务不到位或者乱收费；攀比从众心理作祟，“他们都缴了吗？有人不缴，我为什么要缴？”凡此种种，不一而足。

现象之二：

做“三陪”，管理人员尴尬的工作

有一个物业公司的老总苦笑着说，我们公司在“主业”之外，还有一项“副业”：“三陪”，即陪业主喝茶、聊天、打牌，以此搞好与业主的关系。像这样的情况虽然属于极端，但物业公司为了收缴物业管理费，可谓绞尽了脑汁，据说有20%的时间和精力用在了收缴管理费上。有的物业公司在业主缴费后，送点小礼物套套近乎，以期业主下次缴费时痛快点；有的物业管理公司自己追讨未果，就请他人出马，业委会、街道、派出所、欠费人工作单位的领导等，都在所请之列。鼓楼区的一个小区，欠费的业主较多，物业管理公司竟然请欠费人子女学校的老师出面。据说这一招百试不爽，老师一开口，小朋友自觉没有面子，回家对家长软缠硬泡，施加压力，家长这才掏钱。

现象之三：

欠费官司，物业管理公司稳赢却不打

上海有一家物业管理公司已打了26场欠费官司，每打必赢。据了解，在有关物业管理的诉讼案件中，绝大多数是有关拖欠物业管理费的，而这样的官司，物业管理公司是每打必赢。因为只要物业管理公司实施了物业管理，又不属乱收费，法院就判业主缴钱，而业主的“理由”另行解决。

但是，对于这样稳赢的官司，物业管理公司却不想打，总是想用其他的办法来解决。某物业管理公司的一位总经理对记者谈到：“打欠费官司，把业主放在对立面，伤了感情，有时得不偿失，除非是为了打一个教育一片，不得已而为之”。这位总经理的话代表了大多数物业管理公司的真实想法，整天抬头不见低头见，却要对簿公堂，感情上总难以接受。福州中级法院的法官说：“对于拖欠物业管理费这样小标的额的官司，法院仍然要按照标准的司法程序办案，没有简易程序。物业管理公司要打官司，等的时间太长，牵扯精力太多。同时，由于标的额小，很少有律师愿意代理。法院判决后，执行难的问题依然存在，也是物业管理公司不想打官司的深层原因。

现象之四：

业委会，走向服务与收费的前台

低些，低些，再低些，不少业委在选聘物业管理公司时，更注重物业管理费的收取标准。有一家小区的业委会换届后，新上任的业主委员会主任对物业管理公司的老总说：“我刚上任，想给大家做点看得见的实事，就请你们把管理费降一降吧。”降价成了业委会的头等大事，对于服务标准却重视不够。

但是，目前有的业委会也发出了另一种声音：适当提高物业管理费，使物业管理公司的经营逐步步入良性循环。那么，上海物业管理的先进经验我们是否可以借鉴昵？

在万科城市广场，万科业委会的委员从物业管理公司寄来的财务报表中发现，管理公司一直处于亏损状态。业委会5位委员为此召开专题会议，企业亏损，能管好小区吗?业委会主任建议，管理费每年上浮10%，提议得到了其他委员的赞同，业主大会也一致通过。一年后，管理公司收支基本持平，并略有盈余，万科物业管理公司于是主动提出来：物业管理费不必上浮了。8年来，万科城市广场周围的14家物业，多多少少都发生过入室盗窃等案件，但万科城市广场虽然有46家公司入住，5个出入口，每天进出人员多且杂，但是较高的物业管理费支持了保安人员的充足，支持了先进的监控设施的正常运转，故而一直平安无事。龙柏公寓的业主不但将物业管理费提高0.07元/平方米/月，而且还提出从停车费中拿出20%奖励物业管理公司。在欣成物业管理公司管理的天香公寓，当业委会得知小区有13家业主没有缴费时，立即召开业委会专题会议，并一致同意业委会帮助物业管理公司追讨。经过反复宣传、解释和业委会上门做工作，目前已有9户业主缴了费，业委会还建议物业管理公司将剩下的4户诉诸法院。

思考

思考之一：欠费原因――矛盾汇集服务欠佳

拒缴物业管理费成为一些业主的”杀手锏”，主要是因为物业管理还刚刚起步，在福州也就六七年的时间，物业管理服务还不规范、不到位。在现实生活中，有一个共同的现象：物业管理服务水平高的小区，物业管理费较高，物业管理费的收缴率较高；物业管理服务水平低的小区，不论收费多低，物业管理的收缴率也低。这一点充分说明，物业管理服务水平与物业管理费的收缴率成正比。另一方面，习惯了住公房的居民，一下子买房成了业主，要缴物业管理费的观念还没有完全树立起来。另外，缴多少钱，享受什么样的服务，并不是业主自己的选择，有时，人们对于这种“硬派”的东西有一种本能的拒绝。同时，由于现行政策的规定，同一小区房子的类型不同，所缴的物业管理费不一样，同等的享受不同的收费，为业主欠费留下话柄。

对于物业管理公司收费难的现象，福州房地产业协会秘书长张海舟认为，客观上，物业管理公司要执行不由企业制定的管理制度，对封阳台、空调的安装、乱停车、乱捂建等公共秩序的管理，得罪了一部分人，开发商造成的遗留问题，质量问题、设计问题、开发商的承诺不兑现等，部分业主会找物业管理公司“算账”，物业管理公司成了业主的“出气孔”，物业管理公司要消化不由企业造成的社会问题，如对动迁、下岗等不满，也成为部分业主拒缴物业管理费的借口。

思考之二：欠费的后果――众人受损恶性循环

物业管理费拖欠，表面上看来物业管理公司是受害者，但是，实质上最大的受害者是广大业主。部分业主欠费的直接后果，是物业管理公司为催讨物业管理费，浪费了管理人员的时间和精力，而这些时间和精力本来应该用在物业管理服务上。同时，业主缴的物业管理费没用在正道上。物业管理费都有它的规定用途，物业管理公司请人催讨，要付一定的费用，如果诉诸法院，还要聘请律师，耗费就更大。

部分业主欠费的最终后果，是物业难以实现保值增值。一人欠缴，殃及众人，这是物业管理服务的不可分割性决定的。没有缴费的业主与缴费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果是物业管理费收缴率更低。物业管理公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。本来每天该清扫三次或随时清扫，改成两次或一次。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业管理公司再减人降成本，这就进入了恶性循环。

思考之三：解决的办法――分等定价多管齐下

解决物业管理费的欠费问题不可能是一献而就的，也不是下一道行政命令就能见效的，必须多管齐下。

业主的观念要转变。业主必须明白一个道理，房子买下来后变成自己的物业，怎样管理是自己的事，管好管坏也是自己的事。要保证房子保值增值，到位的、专业的物业管理必不可少。找物业管理公司为自己管房，是要掏腰包的，天下没有免费的午餐，享受服务就要缴费。

物业管理公司服务要到位。物业管理公司的员工要树立这样的观念，客户上门是给大家送工资的。要微笑服务，要善待业主。大家扪心自问，业主在3米之外，你有没有向他们微笑?服务的观念不树立，服务永远不可能到位。

建立分等定价的“菜单式”物业管理模式。解决收费难的焦点是要解决收费的合理性与缴费的约束性问题。业主自己选择缴哪种等级的费用，享受相应等级的物业管理服务；同时，对于欠费者要有更加有效的约束力。同样的，享受完了服务不缴对等的费用也行不遇。希望此办法有助于“肿瘤”的切除。