物业管理与资产管理研讨会在北京召开

　　2009年10月29日，由中国物业管理协会委托《中国物业管理》杂志主办、北京世纪凯晨物业管理有限公司协办的“物业管理与资产管理”研讨会在北京凯晨世贸大厦召开 。

　　中国物业管理协会会长谢家瑾，宣传部主任王鹏以及来自北京、天津、重庆、深圳、广东、福建、四川等地区的中国物业管理行业专家代表40余人参加了演讲和互动。

　　会议由《中国物业管理》杂志总编傅林主持，北京世纪凯晨物业管理有限公司总经理张琪为大会致辞。张琪总经理代表北京凯晨世贸大厦全体物业服务员工欢迎与会嘉宾 的到来，并预祝大会成功。她说此次北京世纪凯晨物业管理有限公司作为协办方，希望能够为与会嘉宾提供良好的服务，同时也希望能够将北京凯晨世贸大厦的物业管理 风采展示给与会嘉宾，希望大家多提宝贵意见。

　　上午的会议，戴德梁行物业管理有限公司董事刘伟杰、福建永安物业管理有限公司总经理林常青、北京深长城物业管理有限公司总经理王龙贵、北京城承物业管理有限公 司总经理罗周、北京中天如日物业管理有限公司副总经理黄伟等演讲代表结合所在企业的实践进行了演讲，并对物业服务企业如何涉足资产管理提出了各自的见解。

　　期间，谢家瑾会长认真询问企业开拓资产管理的收益在总收益中所占的比重，详细了解各企业开拓资产管理的方式方法。演讲代表回答了提问并阐述了物业服务企业开展 资产经营业务在实操中应该注意的要点，针对“概念界定”、“发展趋势”等内容提出了宝贵的见解和看法。

　　下午的会议，北京永庄投资管理有限公司董事长赵永庄、成都嘉宝物业管理有限公司副总裁姚敏等代表进行了演讲。

　　与会代表同北京盛世物业管理有限公司董事长刘刚及总经理刘润、中国海油大厦管理公司总经理侯国强、中国海油大厦管理中心物业总监苏蕾、北京中航大北物业管理有 限公司总经理白云龙、厦门联发(集团)物业服务有限公司总经理游枫、重庆大正物业管理有限公司总经理李茂顺、天津津滨联合物业服务有限公司总经理曹嵘、广东康 景物业管理有限公司总经理孙川、中国海洋置业公司经理杨波、深圳物业管理研究所所长陈蔼贫等代表就“物业管理与资产管理”进行了精彩互动，内容如下：

　　北京盛世物业管理有限公司董事长

　　刘刚：传统的物业服务企业做管理工作是强项，做经营工作是弱项，在经验不足的时候，我们应该联合擅长经营的专业公司去做，或者本公司聘请有经验的人才。我们守 着的是大煤矿，如果在技术不成熟的情况下擅自开挖很多小煤窑，可能就把矿脉损坏了，不如先做通路，等到自己技术成熟的时候再开挖。

　　北京盛世物业管理有限公司总经理

　　刘润：由于资产管理的概念很宽泛，物业管理介入资产管理一定是在物业管理范畴内进行的，由此而区别于传统意义的物业管理。此外，如果我们占据着很多的资源，但 是对基础物业服务之外的其它很多业务都不是很熟悉，难以达到专业公司的经营水平，在这种情况下可以选择做通路，让专业的人做专业的事情，物业服务企业提供资源 以获取一定的报酬，形成自己的原始积累再往前做。

　　中国海油大厦管理公司总经理

　　侯国强：资产是一个非常大的概念，物业服务企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值。不管是大企业通过管理使得物业增值，还是小企业注重设施设备的管理 ，资产管理一定是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续的保值增值。

　　中国海油大厦管理中心物业总监

　　苏蕾：在美国，人们谈到“资产管理”这个概念时更多的是跟金融相关联，即企业通过预算减轻成本费用。另外，“资产管理”还与工程技术和财务报表密切关联。在中 国发展资产管理也应该重视这方面的因素。

　　北京中航大北物业管理有限公司总经理

　　白云龙：1.搞资产经营，利于物业管理行业向高端转移。企业要有战略眼光，做到有计划、分步调，合理配置资源。

　　2.应注重实际，要从细节做起，逐步积累，更要注重专业人才的培养及专业经验的积累，用资金做纽带逐步进行。

　　3.应特别关注经营类型的选择，做到因地制宜。

　　4.要有风险意识,企业要采取有效的研究管理机制，搭建合理的运行模式。

　　5.企业要考虑品牌经营之路，力争将自身的品牌做强做大。

　　中国海洋置业公司经理

　　杨波：中国海洋置业公司参加北京市第22届企业管理现代化创新成果评审的《经营市场化 管理科学化 服务人性化——商房大厦经营型物业管理的实践》论文，获得创新 成果二等奖。

　　公司在实践中研究、建立与实施适应市场环境的新型经营管理理念。不断总结经营型物业管理模式，把物业管理服务上升为资产经营管理。在物业管理和市场营销中，公 司选择与瑞典宜家家居等巨人同行。通过提高物业品质、提供规范化管理和人性化服务，创造适合自己的差异化经营管理服务模式。公司代管的商房大厦通过资产经营管 理创新，十年来4.1万平方米的商房大厦租赁经营收入达到4.1亿元，底商每平方米经营收入远高于周边同类型物业，实现了资产保值增值。

　　天津津滨联合物业服务有限公司董事长

　　曹嵘：越来越多的开发商已经认识到，物业服务水平是影响房屋销售的重要因素之一，但是，物业服务始终没有将社会价值转化为等值收益(物业费无法增加)，这也是 困扰行业的最大难题。现在我们谈物业服务企业创富非常必要，物业服务企业创富的途径之一就是拓展资产管理业务，随着中国物业存量越来越大，国内需要有更多的资 产管理企业出现，我们看到了希望。

　　重庆大正物业管理有限公司总经理

　　李茂顺：我同意侯国强总经理的观点，资产管理的概念很宽泛，首先应该把概念界定清楚;另外，我认为物业服务企业谈经营是很有必要的，如果这个行业不盈利，资源 不向这里积聚、人才不向这里流动，这个行业是没有前途的。但要提高物业服务企业的创富能力也不能“什么赚钱我们就做什么”，那么就脱离物业服务企业的本质了。 老龄化社会即将到来，那么我们都去建养老院吗?这不应该纳入物业管理的范畴。但是我们可以发展居家养老;其次，我认为现阶段物业服务的资产管理一定是存量物业 的管理，而不是房地产开发前期的管理或者开发过程中的管理。

　　存量物业的资产管理前景广阔，以重庆大正物业为例，如果我们代管一座商场，要做的第一件事就是对该商场进行资产评估，如果评估结果优秀，我们除了物业管理工作 外将全权负责该商场的市场定位、市场推广、商铺招商等业务，同时，开展多种经营，利用自身优势增加超值收入。

　　厦门联发(集团)物业服务有限公司总经理

　　游枫：我们要不断提高自身的技术和知识含量，得到社会的认可。例如：前期顾问、通过管理维护使资产保值增值等都是基础的工作，但是并不是每家企业都做得很好， 需要引起重视。

　　广东康景物业管理有限公司总经理

　　孙川：我同意谢家瑾会长的观点，我们谈资产管理一定要基于物业管理的平台;其次，中国物业管理行业需要鼓励一部分企业先富起来。另外，我认为物业管理行业做资 产管理要解决两个困扰：人才匮乏和社会成本不断上涨，大力引入专业性人才，合理开发资源。

　　北京盛世物业管理有限公司董事长

　　刘刚：传统的物业服务企业做管理工作是强项，做经营工作是弱项，在经验不足的时候，我们应该联合擅长经营的专业公司去做，或者本公司聘请有经验的人才。我们守 着的是大煤矿，如果在技术不成熟的情况下擅自开挖很多小煤窑，可能就把矿脉损坏了，不如先做通路，等到自己技术成熟的时候再开挖。

　　北京盛世物业管理有限公司总经理

　　刘润：由于资产管理的概念很宽泛，物业管理介入资产管理一定是在物业管理范畴内进行的，由此而区别于传统意义的物业管理。此外，如果我们占据着很多的资源，但 是对基础物业服务之外的其它很多业务都不是很熟悉，难以达到专业公司的经营水平，在这种情况下可以选择做通路，让专业的人做专业的事情，物业服务企业提供资源 以获取一定的报酬，形成自己的原始积累再往前做。

　　中国海油大厦管理公司总经理

　　侯国强：资产是一个非常大的概念，物业服务企业资产管理业务的直接成果是使得物业保值增值。不管是大企业通过管理使得物业增值，还是小企业注重设施设备的管理 ，资产管理一定是基于建筑物和设施设备全生命周期内的管理使其持续的保值增值。

　　中国海油大厦管理中心物业总监

　　苏蕾：在美国，人们谈到“资产管理”这个概念时更多的是跟金融相关联，即企业通过预算减轻成本费用。另外，“资产管理”还与工程技术和财务报表密切关联。在中 国发展资产管理也应该重视这方面的因素。

　　北京中航大北物业管理有限公司总经理

　　白云龙：1.搞资产经营，利于物业管理行业向高端转移。企业要有战略眼光，做到有计划、分步调，合理配置资源。

　　2.应注重实际，要从细节做起，逐步积累，更要注重专业人才的培养及专业经验的积累，用资金做纽带逐步进行。

　　3.应特别关注经营类型的选择，做到因地制宜。

　　4.要有风险意识,企业要采取有效的研究管理机制，搭建合理的运行模式。

　　5.企业要考虑品牌经营之路，力争将自身的品牌做强做大。

　　中国海洋置业公司经理

　　杨波：中国海洋置业公司参加北京市第22届企业管理现代化创新成果评审的《经营市场化 管理科学化 服务人性化——商房大厦经营型物业管理的实践》论文，获得创新 成果二等奖。

　　公司在实践中研究、建立与实施适应市场环境的新型经营管理理念。不断总结经营型物业管理模式，把物业管理服务上升为资产经营管理。在物业管理和市场营销中，公 司选择与瑞典宜家家居等巨人同行。通过提高物业品质、提供规范化管理和人性化服务，创造适合自己的差异化经营管理服务模式。公司代管的商房大厦通过资产经营管 理创新，十年来4.1万平方米的商房大厦租赁经营收入达到4.1亿元，底商每平方米经营收入远高于周边同类型物业，实现了资产保值增值。 厦门联发(集团)物业服务有限公司总经理

　　游枫：我们要不断提高自身的技术和知识含量，得到社会的认可。例如：前期顾问、通过管理维护使资产保值增值等都是基础的工作，但是并不是每家企业都做得很好， 需要引起重视。

　　天津津滨联合物业服务有限公司董事长

　　曹嵘：越来越多的开发商已经认识到，物业服务水平是影响房屋销售的重要因素之一，但是，物业服务始终没有将社会价值转化为等值收益(物业费无法增加)，这也是 困扰行业的最大难题。现在我们谈物业服务企业创富非常必要，物业服务企业创富的途径之一就是拓展资产管理业务，随着中国物业存量越来越大，国内需要有更多的资 产管理企业出现，我们看到了希望。 重庆大正物业管理有限公司总经理

　　李茂顺：我同意侯国强总经理的观点，资产管理的概念很宽泛，首先应该把概念界定清楚;另外，我认为物业服务企业谈经营是很有必要的，如果这个行业不盈利，资源 不向这里积聚、人才不向这里流动，这个行业是没有前途的。但要提高物业服务企业的创富能力也不能“什么赚钱我们就做什么”，那么就脱离物业服务企业的本质了。 老龄化社会即将到来，那么我们都去建养老院吗?这不应该纳入物业管理的范畴。但是我们可以发展居家养老;其次，我认为现阶段物业服务的资产管理一定是存量物业 的管理，而不是房地产开发前期的管理或者开发过程中的管理。

　　存量物业的资产管理前景广阔，以重庆大正物业为例，如果我们代管一座商场，要做的第一件事就是对该商场进行资产评估，如果评估结果优秀，我们除了物业管理工作 外将全权负责该商场的市场定位、市场推广、商铺招商等业务，同时，开展多种经营，利用自身优势增加超值收入。 深圳物业管理研究所所长

　　陈蔼贫：第一，到底什么叫做物业管理中的资产管理?它的内涵和外延到底是什么?界定概念无疑是最重要的，因为它直接关联到资产管理产品的定位。我们做资产经营 跟其它行业一定不能同质化，只有产品的核心内涵跟其它行业产品不具有重叠性，才有竞争力。第二，物业管理中的资产管理可以做什么?可以做多种经营，例如票务代 购、送水服务等;可以做专业服务，例如前期介入、技术支持等;可以做物业经营，例如尾盘销售等。第三，物业服务企业做资产管理有哪些优势?我们有丰富的客户资 源，但是要合理利用，正如刘刚董事长所言，这个大煤矿要在技术成熟时科学开挖;我们有丰富的专业知识技术水平;我们还具有规模优势，假如单个业主跟保洁公司谈 判是不具备优势的，物业服务企业谈判就具有优势，正如买电器去国美价格比较便宜是一个道理。如果我们很好的利用三个优势，一定能做好资产管理。 最后，谢家瑾会长进行了总结发言。她说，今天我们召开这个会议很有必要，社会在进步，行业在发展，我国正处在经济结构调整和产业升级的时期，物业管理也需要研 究如何升级。随着对物业保值增值的重视以及投资性物业所占比重的提高，业主希望持有的物业能实现价值最大化，对物业管理产生广泛的新需求，为物业管理开拓资产 管理业务展开了很大的空间。这是物业管理开拓资产管理的基础。

　　谢家瑾会长指出：应该认识物业管理开拓资产管理与一般意义上资产管理的区别。《物业管理条例》已经把物业管理的基础服务定位在清洁、绿化、设备和秩序维护这四 项基础服务上，因此，物业管理开拓资产管理，必须依托基础服务的平台，取得业主的拥护和信任，由此向更高的经营层面迈进。另外，业主的共有部位终归是业主的， 我们开展这类经营的收益必须与业主协商争取得到一定的分成;而我们依托业主各类需求的规模优势和专业优势开展的租售服务和投资咨询以及代客理财等资产经营服务 ，在给业主带来良好服务和投资收益的同时，企业的收益也是可观的。这将改变目前物业服务企业的收入结构，提高物业服务企业的创富能力，改变行业生存状况。因此 ，我们鼓励有条件的企业创造条件开拓资产经营服务，让一部分企业先富起来，带动行业的脱贫致富，让行业在更高的层面上收获社会效益和经济效益。

　　关于如何开拓延伸业务，谢家瑾会长指出：物业服务企业要在开展特约服务的同时，拓展资产经营业务。但资产经营的专业化服务要求较高，不是每个企业都能够做，要 根据企业自身情况积极探索。像万科、长城、中航、招商局物业等很多品牌企业已经带了头，相信有更多的企业会加入进来。

　　最后，谢家瑾会长谈到物业服务企业拓展经营范围首先要解放思想更新观念。物业服务企业要在服务、管理、经营三方面下功夫，通过开拓资产经营提高企业的创富能力 ，但应以维护业主利益和增加社会财富为前提，这是企业最基本的社会责任。第二，企业要有自己发展的战略规划。“始于战略、行于管理，成于品质”是一个系统工程 ，开拓资产管理要有战略考虑和规划以及实施方案。第三，企业开拓资产管理业务要建立健全科学的机制和内部管理制度，使得基础服务和资产管理业务既有配合又有隔 离，不能让资产管理冲击基础服务。第四，加大管作分离的步伐，企业在将非核心业务外包并严格加强监管的同时，才能有精力开拓资产管理。另外，要改变企业规模越 大越好的误区，在适当的规模上，树立自己的品牌，深挖经营潜力，比单纯追求规模更能获得效益。第五，企业资产管理的运作模式要讲求多样化。资产经营的项目可以 自己做，也可以与专业公司合作，不管哪种模式，人才是基础。即使与专业公司合作，也应该有自己的专业人才参与管理，这样才能占据主动。此外，企业的诚信是最重 要的，没有诚信的企业什么也干不长。

　　谢家瑾会长说，通过此次会议的讨论，大家都看到了物业管理开拓资产管理的优势和可行性，我们号召一部分品牌领头企业先将资产管理做起来，为改变行业困难的生存 现状探路和创造经验。希望十年后再看今天的会议，将是行业开拓创新发展的新里程碑。