物业与物业管理的含义

一、物业

（一）物业的含义

“物业”是由香港传入大陆、逐渐流传，以致现在被普遍接受应用的一个专有名词，指的是单元性的房地产（即可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物），确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。近年，随着物业管理业务领域的拓展，公园、电视塔、码头、水电大坝、游轮、航空母舰改造的游乐场所等皆已成为物业管理的对象，因此，物业的概念有时被延伸至一定的空间场所。

物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。因为物业指的是单元性的房地产，所以一般它有明确的范围、确定的权益和价值。

在日常生活中，我们经常会遇到“不动产”、“房地产”、“物业”几个概念相互混用的情况。从非专业角度，一般情况下三者可以通用、互为替代。但严格说来，从专业角度这三个词既有联系，又有区别。“不动产”（real estate）侧重于指物质形态，“房地产”（real estate，property）则物质形态和权益并重，“物业” （property）侧重于指权益。不过，我们现在经常所称物业管理一词中“物业”侧重于指的是物质形态。即使单纯指物质形态，“物业”与“房地产”二词确切说来也有所区别：其一，房地产一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，物业则一般用于指某宗具体的房屋建筑及其相关设施设备与场地；其二，房地产往往是指生产、流通、消费整个过程的房地产产品，而物业主要是指已建成投入使用进入消费领域的房地产产品。

（二）物业的性质

作为一种特定的房地产，物业自然秉承了房地产的基本特性，与一般商品有着本质的区别，其主要特性有：

1.物业的二元性
物业的二元性是指物业有土地和建筑物两大构成部分，兼有土地与建筑物两方面的物质内容，这是其常态表现。但这并不排斥单纯的土地或建筑物也可称之为物业。物业的二元性一般是其它商品不具备的。
2．位置固定性（不可移动性、地区性）
由于土地具有位置固定性，建筑物固着在土地上，所以物业具有位置固定性。物业的位置固定性主要是指其空间位置的不可移动。这一特性也派生了物业的地区性、个别性和有限性。因为空间位置不可替代，所以没有两宗完全相同的物业（纵使两栋建筑物由同一建造单位，以相同的建筑设计、材料和标准建造，在同样布局安排、大小的院落，外观看上去一模一样，也因为具体坐落位置不同，周围景观不同，两宗物业实质上还是不同的）。这一特性，也使得物业的使用、交易受到严格的限制，难以用一般等价物替代。
3．形式上的多样性
由于物业的建造不同、位置不同、功能不同、环境条件不同等，形成了物业形式上的多样性，即每宗物业在区位、类别、品种、规格、结构、式样、品质及权能等方面都有区别于它宗物业的地方。这一点也决定了物业价值和价格确定的复杂性，导致物业估价作为一种专业知识和技能成为物业市场的必需。
4．使用上的长期性
物业使用寿命的长期性有两层含义，其一是物业构成要素之一的土地一般意义而言具有不可毁灭性（其标示的空间地理位置是永存的）；其二是地上建筑物的自然寿命短则十几、几十年，长则数百年，经久耐用。需强调的是，物业自然寿命的长期性可能受到法律、政策的制约。如在我国大陆，城镇土地一次性出让的使用期最长不能超过70年，这就意味着对某个具体的使用者来说，物业的使用期是有限的。物业使用的长期性决定了物业交易形式的多样性（出售、出租、信托等），出租与出售一样，成为物业商品交易的一种主要形式。
5．价格高位性
由于土地资源稀缺，房屋建筑规模大、配套多、建造周期长，使得物业开发建设投资巨大，加之物业的用途广泛、使用期长，决定了物业价值高昂，非一般商品能比。需要说明的是，由于使用期限、权项的限制，对一个具体的物业拥有、使用者而言，在某一时期内物业的价值可能不高。
6．保值、增值性
物业的保值、增值性指的是投资或拥有物业能克服通货膨胀或拥有其他物品因为时间原因所致老化贬值的影响。具体地说，就是投资拥有一宗物业一定时间后，变卖该宗物业所抽回的资金完全能购买到或多于当初投资金额可以购买到的同等实物或服务水准。
物业的保值、增值性主要源于其组成要素之一的土地是相对稀缺的天然资源，随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人们生活水平的提高，对其需求日益增加，必然引起增值。而作为其另一组成部分的房屋建筑，因为是人工产品，随着时间的推移、科技的进步和人们观念的改变反而可能是贬值的。需要指出的是，物业的保值、增值作用是有条件的（政局稳定、经济发展平稳促使需求增加）。同时，因为我国大陆实行的是土地有偿有限期使用制度，对某一具体的土地使用者而言，土地会因为临近使用截止日而逐渐减值。
另外，由于物业不可移动、价值量大、与生产、生活密切相关等，还使得其有易受政策限制，拥有、使用、交易与法律活动密切相关，等迥异于其它物品的一些特性。
二、物业管理

(一) 物业管理的概念

直接意义上的物业管理就是保持房屋的完好，保证其配套的设施设备能正常使用和相关土地的使用有序。延伸开来除了指对房屋建筑及其配套的设施设备和相关场地的管理维护，还包括对物业环境（物业区域内安全、清洁卫生、庭园绿化、车辆停放等）进行统一的整治、养护、管理。

站在更大范围来看，物业管理有广义与狭义之分，广义的物业管理既包括政府部门的行政管理和行业管理，又包括企业化专业化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理，并且涉及物业生产、交换、分配、消费的各个环节，狭义的物业管理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养护、管理。现在国家立法规范、政府倡导、传媒经常报道的实际上是一种狭义上的物业管理，是借鉴香港等地经验，适合于市场经济体制和现代物业产权特点及新时期房地产生产、消费需求的一种新型的房屋管理模式。国务院2003年9月1日颁发的《物业管理条例》第二条对这种狭义的物业管理作了清晰的界定，该条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。简要的说，这是一种合约式、企业化、专业化、社会化的管理。其管理的对象是物业，服务的对象是人。

（二）物业管理与传统房产管理的区别

传统房产管理是计划经济管理模式下的行政福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门（房管所、站）和各单位的一个专设部门（总务、房管部门）。由于房屋产权单一，管房者归根到底是代表国家以行政手段管理房产，在房屋管理中处于一种主导地位，房管部门与住、用户之间所呈现的是一种管理与被管理的关系。管理内容主要是对房屋及设备的维修和养护，比较单一。另外，房管部门提供的劳务近乎是无偿的，执行的是“以租养房”的方针，由于实行的是低租金制度，因此要靠大量的财政补贴弥补管理经费的不足，结果是建房管房越多，国家的财政负担越重。

物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业，所管房产产权分散，物业管理企业是通过合同或契约，受业主聘用或委托，代表业主行使物业管理权，运用经济手段经营管理物业。业主在管理中处于主导地位，物业管理公司实际上是扮演了“大管家”的角色。物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属企业行为、经营行为（出售服务）。在管理内容上，物业管理企业除对物业进行维修养护以外，还提供清洁卫生、绿化、交通、治安等专项管理和尽可能周全的各种服务。另外，物业管理是“以业养业”，经费主要来自于业主、使用人交纳的服务费，物业管理单位是独立核算、自负盈亏的经营企业。

由以上可以看出，物业管理是一种和房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是与住房制度改革所形成的物业产权多元化格局相衔接的统一管理，是与市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。原因在于：

第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮；互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，使之实现社会效益和经济效益的统一。
第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样一种新的机制下将逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好管理和服务才能进入和占领这个市场，这就将从根本上促进服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。
第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务，合理收费，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府主管部门的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，又使得住用人受到了全方位、多层次、多项目的服务。
第四，物业管理是建管结合的纽带。物业管理通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺并摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使得社会财富和人民的财产得到保值、增值。

总之，物业管理和传统房产管理相比无论是在管理模式、手段、观念、关系上，还是在管理的深度和广度上，都有着明显的区别。

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