房屋承租人的优先购买权规定

房屋承租人的优先购买权规定

所谓优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。

我国《合同法》第二百三十一条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。” 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”从上述法律与司法解释可以看出，承租人的优先购买权是由法律直接规定而产生的民事权利，而不是由当事人约定，因此，该权利是一种法定权利，同时，优先购买权只能属于特定人享有，具有专属性，承租人不能将该权利转让给他人享有。

在如何保护善意第三人的问题上，尽管各地法院的做法也存在一些差异，但一般趋向于认为：房屋租赁合同经登记备案，即取得了对抗第三人的效力，出租人擅自将房屋出售的，承租人可以主张该买卖合同无效；房屋租赁合同未经登记备案的，租赁合同有效，但不具备对抗善意第三人的效力，如果第三人在买受房屋时，不知道该房屋上已存在租赁关系，第三人基于善意可以取得买受房屋的所有权，承租人只能向出租人提起违约之诉。根据法律及解释，不宣告出租人与第三人房屋买卖合同无效的条件包括：一是房屋所有权已经变更；二是房屋的买受人（第三人）为善意。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则是判断第三人是否善意的重要考虑因素。应该可以肯定的是，各地审判机关基本认可这一做法。