怎样防范房屋中介陷阱 五大法宝让您无忧租赁

怎样防范房屋中介陷阱 五大法宝让您无忧租赁

靠“房源黄牛”经营
　　
　　所谓“房源黄牛”，通俗地说就是一些小中介公司由于缺少房源而无法在激烈的市场竞争中立足，便到其他中介公司寻觅房源的人，这些人在房地产中介行业被戏称“房源黄牛”。“房源黄牛”寻觅房源的具体做法是：一些中介公司的业务员在看到大的中介公司的房源传单或广告后，佯装成租客实地看房，却总是以各种理由谎称对房子不满意。事后，这些“租客”就想方设法联系到房东，并以各种诱人的许诺引诱房东把房子挂到自己的公司。 这样的事情在房地产中介行业已经并不新鲜了，但却还是有很多业主把自己的房子委托给了这样的中介公司。
　　
　　如果您有房子要出租，一定要小心这类中介公司。因为把房屋信息挂到这类中介公司，恐怕得到的服务是大打折扣的。而且这些中介公司扰乱了房产中介市场的秩序，很可能和被盗窃房源的中介公司发生纠纷，从而使您也受到牵连，使房子不能按预想出租。所以当您的房子已经挂在了一家自己认真选择的中介公司后，如果有另外的素不相识的房产中介公司三番几次热情的打电话给你，即使他们的条件开得不错，也不要轻易放弃自己当初的选择，以免掉进靠“房源黄牛”经营的房产中介公司的陷阱。
　　
　　超范围经营和异地经营
　　
　　超范围经营和异地经营是中介公司违规经营常见的两大类。
　　
　　所谓超范围经营就是一部分房屋信息咨询公司，虽有工商部门核发的营业执照，但不具备房地产管理局核发的资质证书。此类公司的营业执照是明确注明“免中介”的，只能进行房地产信息咨询服务，收取信息咨询费，不能进行房地产中介服务，不能收取房屋中介费，如租赁佣金。否则，就是超范围经营，是不合法的，当然也是靠不住的。
　　
　　所谓异地经营，就是营业执照注册的地址与实际经营的地址不在一处，或者不在同一行政区内，这也是不合法的。接受这种中介公司的服务，一旦出现争议，调解时常常出现相互推委、扯皮现象，给您的房屋正常出租带来障碍。
　　
　　没有保障的房源或者房客信息
　　
　　许多房屋中介公司提供的房客或者房源信息真实性和准确性都不够，租赁双方的利益都难以保障。
　　
　　其一是房屋租赁价格的不准确、不透明。他们张贴的房源信息常有许多都没有标出具体价格，其工作人员则以房子究竟租多少钱，还得与房主商量为借口搪塞求租人，这不但损害了求租人的利益，其实出租人的利益也难得保障，因为这里面可能会有比较恶劣的吃差价行为。即房屋中介公司告诉求租者的租金价格高于房主的报价，且瞒住租赁双方，这事实上是以合法的形式，掩盖了中介公司恶意吃差价的目的。
　　
　　其二是房屋中介提供的房客信息不全或者没有经过认真的调查，把房子租给背景不可靠的人，其结果可想而知。
　　
　　所以，如果把房子交给中介公司代理出租，第一要慎选中介，第二还要监督他们提供的服务质量，尤其是要注意他们公布或者提供的信息的可靠性。
　　
　　频频签约多收钱
　　
　　租房中介服务费，也就是佣金是房屋中介公司一笔不小的收入，一些中介公司就在这方面费尽心思，做起了文章。
　　
　　比如，一些中介公司在鉴定合同不长时间就告诉房主又找了更好的下家，不仅每月租金提高，而且租赁时间也很长，并保证解决好后续事宜。在中介公司的再三游说下，一些房主禁不住高租金的诱惑最终违约，然后和新下家签订租赁合同，同时又交一个月的中介费。但没过多久，这些中介公司又会以找到更好的下家为借口，建议房东是否考虑重新签订合同，而房主一旦应允，便又掏一个月的中介费用。如此一来的结果就是房客频频换，房主得到的实际利益并没有增加多少，甚至减少，但中介公司却在短短几个月内收了几笔中介费。

　　
　　如果不想落入中介公司的这种陷阱，出租方一定要克服贪小便宜的心理。或许房租是高了一点，但考虑到交掉的中介费、房屋空置期间的损失，以及你为此花费的时间、精力，实际上房东们大多是得不偿失，而这其中的受益者只会是中介公司。
　　
　　格式合同陷阱
　　
　　格式合同陷阱主要表现在目前房屋中介公司与客户签订的代理合同，一方面太过简单，另一方面合同约定的权利义务严重不对等。合同上的条款基本都是用来约束客户的，而对房屋中介没有任何约束。中介公司的经营者大多采用不平等格式合同或者利用消费者没有合同意识损害消费者合法权益。
　　
　　租赁市场的中介公司所使用的合同大多数是由经营者起草的格式条款，不但双方权利义务约定不对等，更没有解决争议的约定条款，如此一来，一旦出现争议，消费者往往没有凭证或仅有一份经营者提供的格式合同，出租方的合法权益显然很难得到维护。于是一些不法经营者便以无合同或不利于消费者的合同内容做为托辞，不服务、不退款，甚至反诬消费者违约等。
　　
　　法律规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。合同的签订是双方当事人协商一致的结果，任何一方不得强迫对方签订自己拟订的合同。而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。房屋中介一般总是站在维护自己利益的立场上，事先拟订填好本应双方协商约定的内容，制作成格式条款。事实上，所有的合同文本都是可以修改的，有些合同还包括留待双方约定或补充的空白行，不仅合同的空白部分要协商后签订，就连合同已经印刷完成的部分也是可以更改的。消费者一旦签订了格式合同也不必惊慌，法律对于那些侵害消费者权益的格式条款的处理早有规定。依照《合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”
　　
　　尽管许多房屋中介都能本着“诚实信用”的原则合法经营，但是中介市场鱼龙混杂、从业人员素质良莠不齐也是不争的事实。像上文提到的中中介公司违规操作的情况还很多，因此提醒想做房东的业主们，在委托中介公司出租房屋时，为了有效的防范中介租赁陷阱，应注意以下几点：
　　
　　 1 、委托中介公司出租前要详细考察中介公司的资质和信誉
　　
　　考察中介公司的实力和口碑
　　
　　一般情况下，一个中介公司规模越大、品牌越响越可靠。但看一个中介公司是否可靠还要看其实力和口碑，而不要听信其广告。因为某些中介公司虽然也在报纸上做房屋出租信息的广告，甚至标注出有许多连锁店或者有许多分部、分店，但实际上其销售网点往往少得可怜，业务人员不过几十人甚至十几人，有的就是几个人，把房子委托给这样的中介公司就要多加小心了。
　　
　　考察中介公司成立时间的长短
　　
　　新成立的中介公司在客户与房源信息来源方面往往很难建立畅通的渠道，因此大多不具备“房屋银行”这种专业代理模式的操作水平。而一些历史较长的公司则比较注重开发严谨的管理模式，从管理上具备极强的内部监控能力和风险控制能力，能够很好的杜绝卷款潜逃等类似事件发生的可能性。当然也不是说历史较长的专业房屋银行就不会坑害业主，在中介市场不规范的环境下，您还要时刻防范着与您合作的中介公司，才是比较明智的选择。
　　
　　考察中介公司的信誉记录
　　
　　有信誉的中介公司在工商局与中介事务所的投诉记录几乎为零。因为讲信誉的公司会十分注重客户对自己公司的评价或满意度。相反，黑心中介或骗人的中介公司，虽然具备中介营业资质，但是在工商局与中介事务所的记录却时常是劣迹斑斑。因此对于中介公司的考察还应包括中介公司的投诉记录及其信誉在工商局备案情况等。

　　
　　而且，在“坚石事件”等一系列黑心中介欺诈行为曝光以后，一些地方的土地和房屋管理部门也加强了对中介信誉的监督。比如，北京市推出的“放心中介”就是在这方面的尝试。这些“放心中介”是经北京市国土资源和房屋管理局确认的房屋经纪公司，这些房屋经纪公司除要遵守“放心中介”活动章程外，还要向市国土房管局下属的北京市房地产中介事务所缴纳5万元的信誉保证金。“放心中介”一旦出现损害消费者利益的行为，市房地产中介事务所可以使用信誉保证金对消费者予以赔付。
　　
　　但需要注意的是“放心中介”≠终身荣誉。您需要随时查询土地和房屋管理部门公布的 “放心中介”新名单，或者通过其他途径考察您准备委托的中介公司的信誉。北京坚石房地产经纪公司卷款事件足以说明这一点。坚石公司是北京首批“放心中介”，但在2003年5月却已主动退出。而这种变化没有引起消费者和相关部门的注意，最终为中介骗款得逞埋下了隐患。
　　
　　 2、合作中，既要保证自己的经济利益又要维护自己的合法权益
　　
　　让自己的房子租出一个好价格，是任何一个房主都期待的事情，但自己的房屋到底能租出怎样的价格，并不是您一厢情愿的。一般情况下，同类型的房子价格相近，您自己的房子到底能租出什么样的市场价才合理，相信您多咨询几家大的中介公司自己就能有谱儿。如果和您同类型的房子中有租出高价的，那肯定有其可以租出高价的原因。或者是房屋的室内布置高档，或者是其他方面更好的满足了求租者的需求。总之，你要相信天下没有免费的午餐，不要去期待有什么天上掉馅饼的事情发生。
　　
　　如果真有中介公司给您的房子开出天价的租金时，您千万要注意了，因为一般骗子骗人都是利用人们追寻高价或者其他贪便宜的侥幸心理。相反，如果您以比较成熟的心态对待房屋出租市场，对自己房子的租金有比较切合实际的心理准备，被骗的机会可能就会大大减少了。
　　
　　 3、签订规范性的代理合同
　　
　　不负责任的中介公司一般不会在代理合同中标明自己在租出房屋之后所应承担的责任与义务。检查中介公司的代理合同是否规范，是否有为所委托的房屋承担相应责任的条款，是业主保障自己正当利益的重要手段之一。认真签署和中介公司的委托代理合同，是确定您与中介公司之间权利、义务的首要法律文件，同时也是委托人追究受托人有关责任的法律依据。因此，在与中介公司约定委托、服务的具体内容时，务必做到以下几点：
　　
　　认真阅读合同各项条款
　　
　　要想签好房地产经纪合同，签订合同之前务必要认真阅读合同各项条款，对房地产经纪机构出示的格式合同有异议的，可对该合同条款进行修改后再签字或签订补充合同。
　　
　　避免条款语句模糊
　　
　　根据自身实际情况，具体订立委托事项，避免单纯使用“与租赁有关的所有事宜”等类似含义模糊的语句，明确规定中介公司就房屋享有的权利范围。
　　
　　明确约定代理的期限
　　
　　明确约定委托、服务的期限，如以租赁期结束为期限或以成功签署租赁合同为期限等。
　　
　　约定中介公司必须履行定时告知租赁情况的义务
　　
　　就租赁涉及各事项全权委托中介公司的，应特别约定中介公司得定时告知房东租赁有关情况(包括承租人是否按时履行租赁合同约定的各项义务、租赁房屋使用情况、承租人提前退租等)的义务。
　　
　　明确约定中介费的收取
　　
　　根据相关规定，房屋租赁代理费的收取，应按半月至一月成交租金额，由租赁双方协商一次性支付。
　　
　　售后服务内容条款也很重要
　　
　　中介公司有无按时支付房租，有无协助赔偿，有无先行赔付等售后服务相关内容都是房东出租房屋需要考察的。有了这些售后服务的承诺，房东才能放心进行房屋的委托。

　　
　　 4、租赁活动过程中要办理正规手续
　　
　　从事房屋租赁活动时，应到所在区县国土房管局办理房屋租赁合同登记备案手续；将房屋出租给外地人员的，要办理《房屋租赁许可证》和《房屋租赁安全合格证》；将房屋出租给境外人士或外资机构的，应办理涉外安全审查手续。从事房屋转让活动时，应如实填报真实成交价格、依法纳税，不给违法房地产经纪机构制造黑箱操作、非法赚取差价的机会。
　　
　　 5、 留心房屋租赁出台的新规
　　
　　近期屡屡发生的中介携款潜逃案件，引起了人们的普遍关注。让银行介入租房交易，通过金融行业的诚信托起京城租赁市场的整体信誉，这也是有效解决目前房屋租赁市场存在风险的一个途径。比如为保护房屋租赁当事人的合法权益，北京市国土资源和房屋管理局出台了《关于印发房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》(详见房东维权法律工具部分)此办法从2004年5月1日起施行。在租赁代理业务中租金交、付存在付款周期及付款时间的差异，如经纪机构往往按季甚至半年收取承租人租金，再按月向出租人支付，这样就使大量客户租金滞留在经纪机构。
　　
　　而根据新办法，从事房屋租赁代理业务的房屋中介必须与指定银行签订租金代收、代付委托协议，交纳租赁代理保证金并通过指定银行代收、代付租金。由银行对代收的租金实施“监管”，即银行不是按照经纪机构的指令而是依据房地产经纪机构签订的出租代理合同和房屋租赁合同对租金进行代收、代付。房地产经纪机构只能对其所得的佣金部分进行支配，保证了承租人交纳租金和出租人收取租金的安全。

怎样防范房屋中介陷阱 五大法宝让您无忧租赁