关于上海城市房屋拆迁若干问题的解答

　　城市房屋拆迁问题引起了社会的广泛关注，本律师现结合有关的法律法规对一些重点关注的问题做出以下解答。

　　1、问：上海市政府于2005年3月7日发布的《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》中是如何看待拆迁问题的?

　　答：《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》中对拆迁作了几个大方面的规定：一是要合理控制拆迁规模、严格规范审批程序;二是要深入推行拆迁五项制度、确保拆迁公开透明，五项制度是指执行公示、信访接待、举报、承诺书和监管制度;但是要加强拆迁单位和人员管理、规范拆迁行为;四是完善政策法规、加强拆迁工作监督;五是切实做好拆迁信访及矛盾化解工作、维护社会的和谐和稳定。可见，市政府非常重视拆迁工作，拆迁工作为上海经济发展、城市面貌改善、市民居住条件改善作了重要贡献。做好拆迁工作刻不容缓。

　　2、问：政府是如何实现合理控制拆迁规模的?

　　答：政府的通知中规定，各区县政府和有关部门要贯彻落实国家政策，从本地区经济出发，在符合城市总体规划的条件下，制定拆迁计划，严格控制拆迁面积。市、区县政府将共同推进配套商品房建设，为动迁家庭筹集质量合格、价格合理、户型适当的拆迁安置房。对于拆迁许可的审批，明确规定对于新建设项目，动迁房源达不到70%的，不批准拆迁许可;而拆迁矛盾和纠纷比较集中的区县，除重点项目外，停止对新的拆迁许可审批，集中力量解决拆迁遗留问题。

　　3、问：《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》主要适用于哪些人或事?

　　答：凡是在本市国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。

　　4、问：什么叫拆迁活动中的当事人?城市房屋拆迁活动中究竟有哪些当事人?

　　答：拆迁当事人是指与房屋拆迁补偿安置具有利害关系的单位和个人。包括房屋拆迁人、被拆迁人、承租人等。需要注意的是，他们在拆迁补偿安置关系中所处的地位是不一样的。首先，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位;其次，被拆迁人是指被拆除房屋的所有权人，即拥有被拆迁房屋所有权的单位和个人，一般情况下，房地产产权证记载的权利人则为所有人，所有人可以是一人也可以是多个人共有;再次，承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人，主要分为两类：一是执行政府规定租金标准的承租人，如持有租用公房凭证的公房承租人;二是通过协商议定租金标准的承租人，主要是市场租赁关系中的承租人。

　　5、问：拆迁人在拆迁活动中享有哪些权利、负有哪些义务?

　　答：拆迁人的主要权利包括：与被拆迁人、房屋承租人达不成补偿安置协议时，可以申请裁决，被拆迁人、房屋承租人搬迁后可以拆除房屋。

　　拆迁人的主要义务包括：按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置。

　　6、问：被拆迁人以及房屋承租人在拆迁活动中又享有哪些权利、负有哪些义务?

　　答：被拆迁人、房屋承租人的主要权利包括：按照上海市城市房屋拆迁管理实施细则的规定，选择补偿安置方式，并要求拆迁人补偿安置;与拆迁人达不成补偿安置协议时，可以申请裁决;对拆迁补偿估价结果有异议时，可以申请鉴定等。

　　被拆迁人、房屋承租人的主要义务包括：必须在补偿安置协议约定或者拆迁裁决规定的搬迁期限内完成搬迁，并负责将房屋使用人迁出被拆除房屋。

　　7、问：作为被拆迁人、承租人，我们应当如何订立补偿安置协议?

　　答：拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。但符合下列情形之一的，被拆迁人、房屋承租人应当分别与拆迁人订立补偿安置协议：(1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的;(2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;(3)拆迁房管部门依法代管的房屋的;(4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

　　8、问：我们签订的补偿安置协议一般包括哪些内容?

　　答：应当包括以下内容：一是被拆除房屋的建筑面积;二是货币补偿金额;三是补偿安置方式;四是搬迁期限;五是当事人需要约定的其他事项。实行产权调换的，补偿安置协议还应当包括安置房的价值金额、面积、地点和层次等事项。

　　9、问：大家所普遍关心的拆迁货币补偿款和安置房到底归谁所有?

　　答：拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款和安置房应当归被拆迁人所有，被拆迁人应当负责安置房屋使用人。拆迁人给予被拆除房屋承租人的货币补偿款和安置房屋归房屋承租人及其共住人共有。

　　10、问：如果拆迁当事人对评估结果有争议，该怎么处理?

　　答：拆迁当事人对评估结果有争议时，一方当事人可以向本市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的15日内，未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据;申请鉴定的，以房屋拆迁估价专家委员会的鉴定结果作为裁决依据。

　　11、问：“拆迁裁决”是指什么?

　　答：拆迁裁决是指房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请，应用行政手段对补偿安置争议依法做出决断的具体行政行为。当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉，或者在60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议。因此，拆迁裁决不具有惩罚性，目的是解决房屋拆迁争议。裁决作出后，对双方当事人具有一定的约束力，即被拆迁人、房屋承租人必须在规定的期限内实施搬迁;拆迁人必须依照裁决给予被拆迁人、房屋承租人安置补偿。

　　12、问：如果拆迁当事人对裁决不服，应如何向法院起诉?

　　答：当事人可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起行政诉讼。当事人认为行政机关的行政裁决违法，可以要求人民法院撤销、部分撤销裁决。当事人还可就裁决违法造成的损害事实向人民法院提起请求赔偿的诉讼。