律师聊收房及入住后注意的法律问题(实录）

主持人 ：各位网友，大家好，今天我们有幸请到了北京同达律师事务所的律师，同时也是专家答疑栏目的特邀律师李女士，给我们讲一下收房及入住后应注意的法律问题，请她做一个自我介绍。装修问答网 李律师 ：各位网友，大家好，非常高兴有这样的机会和大家进行在线的交流，希望通过今天这样的机会，给大家提供一个方便的沟通渠道，谢谢大家。主持人 ：李律师女士，您做我们栏目的专家答疑特聘律师已经很长时间了，您发现网友提出的问题主要集中在哪几个方面呢？李律师 ：第一个是商品房买卖合同的签署当中遇到的一些问题，比如说产权证的办理的一些时间，还有面积的违约责任怎么约定，将来出现误差的时候。还有一个是开发商销售房屋，五证是否齐全，销售许可证是否具备，这种情况下是否应该签约，应该注意到什么问题。第三个是入住以后，发现交出的商品房跟当初的承诺有所不符，包括外部的一些规划条件出现问题，怎么跟开发商进行协商。还有是涉及到开发商违约之后，如何进行退房，把损失降到最低。最后是比较多的是物业管理方面出现的纠纷了。网友：我主观上觉得房屋面积缺斤短两，该怎样申请什么部门复测？具体手续怎么办？住房净高只有2.65米，有关规定是该不低于多高呢？李律师 ：首先，房屋在交付的时候，开发商必须要提供一个由房地局测绘大队出局的实测面积表，必须要求开发商提供那个，看一下这当中的面积和您买卖合同当中的面积是否相差比较大，如果仍然有疑问的话，可以向房屋所在地的测绘大队提出一个复测的申请，由他们进行复测。这之后如果仍然有疑问不能解答，可能就要申请上一级的测绘大队进行复测了。关于房屋的净高，有一个住宅建筑规范，最高不得超过2.8，最低不得低于2.5。网友：我最近在马莲道买了一套商品房，本来合同约定是7月30日入住，开可是开发商要求入住要缴纳大型基金和契税，否则不予办理入住，我现在也没有拿到钥匙，该怎么办呢？李律师 ：开发商通常的做法是先签物业管理公约，交物业管理费及还有契税等等，然后才给钥匙，这实际上是程序的颠倒，当购房人足额缴纳了房价款之后，开发商必须按照合同的日期交付符合条件的商品房，这之后才涉及到产权证的办理、契税的缴纳、公共维修基金的缴纳，因此，购房人可以让开发商履行交付义务，如果开发商拒绝的话，业主可以向法院或者是仲裁委提出诉讼或者是仲裁，以维护自己的合法权益。网友：如果说入住以后，发现小区夜间的车辆，尤其是重型卡车特别多，导致噪音超过标准，是否要求退房？李律师 ：这个理由不是很充分，但是可以通过业主管理委员会向物业公司提出这样的要求，或者他们直接向物业管理公司提出这样的请求，因为物业管理公司有义务也有责任维护小区居住环境上的安宁。装修问答网 网友：交房的时候，发现楼房外立面的颜色改变，该怎么办呢？李律师 ：楼房的外立面的颜色改变，开发商必须在征求业主的同意之后才可以对楼房的外立面作出改变，我们当初购房的时候，这也是我们选择这个房屋的一个因素，可以通过业主委员会向开发商提出这样的要求。网友：如果外立面颜色的改变，当时没有签定合同怎么办？李律师 ：有没有一些楼书或者是宣传单上有没有做过这样的描述呢？必须要有一些证据，不然的话，将来走到诉讼也好，仲裁也好，缺乏对当初的证据，就比较难以支持我们的主张。网友：入住了一段时间以后，发现房子渗水怎么办？李律师 ：根据住宅使用说明书和保证书，要求开发商提供维修和修缮的服务，如果是房屋结构上的问题，属于质量问题，可以向开发商提出一定的索赔。网友：按合同规定，如果发现你所购买的房屋有面积缺斤短两的问题，或者对方没有按时交付钥匙，那么你有权拒绝购买，开发商可以还给您首付款，现在房屋面积出现了小小的问题，可以拒绝购买，但是目前房子已经升值了很多，是不是就应该忍气吞声呢？
李律师 ：有一个正负3%的范围，如果是在3%之内，就没有要求退房的权利，如果超过了3%，就有退房的权利。网友：购房意向书和购房合同有什么区别？李律师 ：作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。网友：我最近在牛街附近买了一套商品房，装修完毕以后，发现该户的铁门变形，开启不顺利，找了开发商修了好几回也没有修好，您觉得我是否可以由此退房呢？李律师 ：这是由装修公司安装的还是开发商提供的？首先要确定责任在谁的问题，如果是装修公司安装上出现问题，那就是装修公司的责任，如果是开发商提供的，一个是门的质量存在问题，第二个方面是房屋的结构有问题，导致门一种挤压变形，不同的前提有不同的处理方式，所以请把问题描述得更详细一些。主持人 ：如果说这个铁门变形是这样的问题，开发商是不是也应该承担一些连带责任呢？李律师 ：房屋结构的问题，就属于质量问题了，开发商必须承担责任了。网友：在交房的时候，业主应该特别注意哪几项？李律师 ：特别注意的是，第一要开发商提供一个实测的面积表，第二必须要求开发商提供一个竣工验收备案表，只有通过五竣工验收备案表取得之后，这个房屋才取得了综合验收通过的标准，才能由第三人使用。第三点，看看房屋的外观，包括主体结构，墙面和地面，跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处，如果有不符之处，要列清楚，最好让开发商签字盖章。网友：开发商收房时，必须要业主向其缴纳契税，不交付钥匙一事，作为业主我们应该采取怎样的措施？李律师 ：交付钥匙和契税的缴纳，不是互为前提的一个关系，交付钥匙是开发商的义务，契税是和办理产权证有关的，还必须是开发商代办的情况下才必须交给开发商的。网友：房间的油漆脱落，是为什么呢？有什么解决的方法？李律师 ：可以简单解释一下，墙面油漆脱落有很多种因素影响，一种是装修公司装修的时候，装修质量不过关，还有一种可能性是因为房屋的墙面在处理上本身存在一些问题，这需要分清责任，可能需要鉴定一下是什么样的原因。网友：请问商品房是不是完全拥有私有财产？李律师 ：商品房在您缴纳全部购房款之后，完全属于您所有了，如果是夫妻关系存续期间购买的房屋，这个房屋当然是和配偶房屋共有的关系了，这就不属于您拥有全部所有权的财产。主持人 ：是不是还要看产权的形式？因为很多地方产权不是很规范。李律师 ：房屋所所有权证书必须是区和县一级的资源管理部门才能颁布的，乡产权严格意义上来说不属于法律意义上认可的房子。首先是这个房子不能过户到您的名下，而且可能还是违法的建筑，从规划上来说有一个拆除的可能。网友：收房的时候，物业要代收每户300元的电视入网费，这个费用收的合理吗？李律师 ：根据当时的买卖合同来处理，如果买卖合同当中特别约定了这项费用由开发商来承担，那么他入住之后，不应该向业主收取，如果没有明确的界定，一般来说是由业主缴纳的。网友：现在业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？李律师 ：物业管理费，还有代收的水电燃气费用，如果没有缴纳物业管理费，但是缴纳了其他费用，作为物业管理公司是没有权利掐水断电的，可以协商解决，如果没有解决，可以向水电管理部门进行投诉。网友：办理入住手续的时候，开发商未能及时地出局竣工验收备案表，业主该怎么办呢？李律师 ：作为业主来说可以拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

主持人 ：我想问您几个问题。您这边也代理了很多业主的案例了，就您接触的这些案例来看，您觉得印象比较深的，向广大业主和推荐的案例，给我们讲一两个可以吗？李律师 ：可以，但是需要隐去一些必要的公司的名称了。印象比较深的一个案例，业主入住之后，发现当初小区在买的时候，开发商曾经承诺过小区有一个幼儿园，业主入住几个月时间之后，发现幼儿园的位置向东边移了一部分，层数也加高了，幼儿园的性质也变了，变成了街道派出所的性质，业主就认为这是开发商违反当初约定的行为，就准备跟开发商进行诉讼。在处理的过程当中，才发现这个幼儿园的地块不是开发商所有，报建单位也不是开发商，这种情况下，开发商是否构成当初的合同欺诈的行为，第二是开发商到底有没有权利对这个建筑物进行处理，因为业主是要求把这个建筑物拆除。我们在处理当中，核实了这个地块之后，确实当时的建筑单位和拨地单位都是另外的一个单位，跟开发商没有关系，但是有一部分业主签约的时候曾经把这一部分内容包括进去了，开发商不存在合同欺诈的问题，但是存在着买卖违约，把这部分内容签进合同的业主得到了一定的赔偿，没有包括的业主就败诉了。通过这个案例想说的是，在合同签订的同时要做到比较完善，维护自己权益的条款最好都签到里头去，免得入住以后发生纠纷，没有合理的依据。主持人 ：您刚才说，没有签这部分内容的业主没有得到赔偿，但是业主和开发商签订的合同是很重要的，如果不签订的话他的权益就得不到相应的保证，是这样吗？李律师 ：是这样的。主持人 ：您有物业管理方面的案例吗？李律师 ：物业管理方面的案例不多，经常出现的是业主对管理公司不满的情况下，拒交物业管理费，这样物业管理公司起诉业主，这种情况就比较普遍了。从物业管理公司来说，收费的权利应该是得到了保证的，除非他确实存在过错，没有能为业主提出一个符合要求的服务，这种前提下，才有起诉的权利。还有业主想退房，连贷款银行的还款都全部停止了，这样的话导致的后果其实是给业主增加了一些不必要的开支，贷款银行起诉之后，业主要承担一些违约费用，包括罚息等等，要把关系分清一些，跟贷款银行是一个关系，跟物业管理公司是一个关系，跟开发商是另一个关系，不要因为一个关系出现问题，而把其他关系混为一谈，反而给自己增加麻烦。主持人 ：您刚才说，业主诉讼期间，比如说他是一个贷款的业主，跟银行的关系，他是否也需要向银行缴纳按揭款？李律师 ：您说的是退房的住户，他还是要向银行缴纳本金和利息的，他和银行的关系并没有终止，也没有得到银行的认可，可以停止。在跟开发商解决之后再跟银行解除各种关系，或者是起诉的时候把这一块也起诉进去，可以暂时解除关系。网友：如果说我想买二手房，需要哪些手续？李律师 ：首先要确定买卖的二手房的性质，是商品房，是经济适用住房还是房改售房以后拿到市面出售的公房，有不同的手续办理方式，需要跟房屋的卖房签署一个正式的房屋转让的协议，拿各自的身份证件，到房屋所在地的房屋土地管理部门缴纳过户的手续，包括契税、个人所得税等等税费的缴纳。主持人 ：有一些网友对公房上市有一些问题，过去是原单位分成，现在好象不是了。李律师 ：业主取得的是完全所有权，除非当时的买卖合同里，跟原来的产权单位还有特殊的约定，这个房屋是属于他们个人所有的财产，可以自由地处置，但是受益分成上是有规定的，比如说房屋四千作为一个起算点，四千以下的成交额，单位从中不收取任何的分成，四千到五千这个档，是20%左右，五千以上是30%，是这样的逐渐累加的过程。网友：我在以前的老房兴建一处新的房屋，这是不是允许呢？李律师 ：那必须要取得用地的许可，其次还有规划部门的许可，如果这两部分的手续都做完是允许的。
网友：如果说入住的时候，经过有关部门检测，发现有害物体超标，业主该怎么办？开发商是否应该承担什么责任？李律师 ：这个首先要拿到环保部门合法的鉴定依据，确实物体超标，要确定来源在哪个方面，如果是开发商在房屋建筑方面提供的材料所致，开发商要承担一定的赔偿责任，如果超过他正常居住的标准，可以行使退房的权利。网友：我住的是单位的公房，交钱购买已经两年了，单位还没有给房产证，该如何是好呢？李律师 ：是以成本价购买的话，他拿到了单位的付款凭证之后，可以要求单位尽快办理产权，如果单位有拖延，可以向房屋部门投诉，请求房屋部门督促单位办理产权，如果这一块仍然行不通，可以起诉单位，要求他履行当初的买卖合同。网友：用地是自己的，还要申请吗？李律师 ：因为除了国家明文规定属于集体所有的土地之外，土地都是国家的，首先要确认一下土地的性质是什么，因为即便是农村那种自留地和宅居地，也要经过一定的批准手续才可以兴建的。主持人 ：现在有一些网友对契税的缴纳还是有一点糊涂。李律师 ：契税最新标准是，20平米以下的是1.5%缴纳，20平米以上的按照3%缴纳的。房屋的建筑毕竟不是私人的，可以任意而为的行为。主持人 ：前一段时间，秦兵律师提出204条补充协议的东西，也是引起了轩然大波，就您的眼光来看，这204条有没有他的积极作用？他目前不能在京城广泛推行的主要原因是什么？李律师 ：首先我要对秦兵律师的204条的制定，所有律师的同行来说，我非常佩服他，他的专业知识也是非常广泛和牢固的，从我们的实践当中经验来看，204条跟开发商谈判，支持率都非常低，我同时也给开发商做一些项目，204条款的具体内容来看，有一些条款是过于详尽和累赘的条款，我们实践当中要是以达成为目的，原则问题上掌握住了，大的问题上掌握住的时候，必要的时候也是双方互相让步，互相谈判的过程。网友：我是房改后进入单位工作的，可以申请买吗？国家有没有相应的政策呢？李律师 ：可以申请购买，只要产权单位同意出售。这一块跟我的专业有一点点偏差，房改售房做得比较少，需要的话可以再查一下，做一个详尽的解答。网友：望京西园A5区的住户，每个地下室都住满了打工的人，他们有权利这样做吗？怎样才能维护我们的权益？李律师 ：如果是公摊的财产，必须争得业主的同意，如果不属于公摊的范围，影响了业主的安全居住的环境，业主也有权利要求予以纠正。主持人 ：现在小区也出现一些问题，物业公司私自允许某一家政公司或者是小商小贩进行经营，是不是要经过业主的许可？李律师 ：首先要看他用的房屋是哪一块的，如果是公摊面积的房屋，属于业主的财产，必须经过业主的同意，如果是为小区的业主提供一种比较合适的服务，他应该跟业主有一个提前的通知，小商小贩是属于禁止的范围，必须取得业主的同意。如果没有经过业主同意进来之后，业主可以要求物业管理公司对这种行为予以制止。主持人 ：就现在的物业管理来看，北京市物业管理问题也是很多，就您接触的小区来看，有没有物业和业主之间的沟通比较顺畅的？可以推行的有效途径呢？装修问答网 李律师 ：如果做得比较好的物业管理公司，一般跟业主有定期的沟通，发生一些情况的时候，会跟业主进行及时的事前的协商，并且把很多的情况对业主是坦诚相告的方式。还有一部分物业管理公司，可以为部分业主提供全面周到的服务，比如说帮业主照顾老人儿童，这种情况下，物业管理公司和业主之间比较和平和友好的气氛下，能够共同把小区做得更好。主持人 ：我们业主俱乐部也开了很多业主论坛，里面也有不少入住的小区，有物业人员和业主进行网上互动，您是怎样看待这种沟通形式的？
李律师 ：我觉得这种沟通形式是比较积极的，也比较有效的，很多事情，大家说出来之后，可能达到了一种互相沟通，互相谅解的效果，如果大家都不说，采取避而解决的态度，肯定是解决不了这个问题。网友：开发商要求入住时交契税我要是不想交呢？是不是必须改啊？李律师 ：这要看您是不是委托开发商帮您办理产权证了，并且是不是到了办理的时间，如果到了时间，可以给开发商缴纳这部分，由他及时给您办理产权证，如果您想自己办理的话，也可以不向开发商缴纳。主持人 ：您刚才提到了业主可以自己办理产权证，他这方面也没有什么经验，能说一下具体的办理手续或者是需要哪些程序吗？李律师 ：这个程序比较烦琐一些，有一个前提，文件和资料必须提交给土地管理局，和开发商共同去办理，手续比较烦琐，时间也比较长，所以往往采取的方式是开发商代位办理，或者是开发商委托一家中介机构办理，这样程序上比较快一些，时间上也很快，节省了业主很多的精力。主持人 ：最近因为分摊面积的问题，发生了不少纠纷。有一条消息说有一家开发商在一期售房的时候，交房的时候，发现了分摊面积有超出的部分，在二期交房的时候就把这部分多余的全款退给了业主，您对这种现象怎么看呢？李律师 ：开发商当初做房屋整体规划的时候，应该把分摊的范围和面积都报送房屋土地管理局，还要由他们进行备案，交付房屋的时候，首先可以要求看一下具体的范围，和合同当中规定进行对照，如果出现错误，可以由开发商予以纠正。也不排除开发商确实存在一些违规操作的行为。
　　网友：请问一个房间净层高一半是二米五，一半是二米四，中间只有二米三，这怎么办？是否符合建筑标准？李律师 ：这是低于建筑标准最低限了。网友：业主应该如何申述呢？李律师 ：根据他合同的一些约定，这达到了退房的条件，可以要求开发商进行赔偿，如果这个房屋已经是这种情况了，首先看业主自己的想法，这个房屋是否还想继续居住，如果不想继续居住了，可以要求开发商退房。网友：一些小区入住的时候出现了乱收费的问题，本不应该由业主承担的费用，都加到业主的头上，政策规定的入住之后应该缴纳的费用都有哪些呢？李律师 ：其实就是物业管理公司缴纳的一些物业管理费，还有小区制作一些门卡、门镜的成本费用，除此以外没有其他的费用。主持人 ：今天聊天的时间就到此结束，感谢李律师女士的精采讲解，下次再见。李律师 ：谢谢各位网友，再见。
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