商务部酝酿进一步规范外资房地产投资

酝酿新限外政策封堵外资抄底

分析称不排除新限外政策出台

早在去年年底，商务部等部委便出台外商投资目录，旨在严防外资抄底中国楼市。但由于国际国内形势的变化，外资的进入反而成汹涌之势。

记者从相关渠道了解到，目前，商务部正会同有关部门研究新的限外政策，以加强和进一步规范对外商在房地产领域的投资。有分析人士表示，新政策很可能是在外资结汇离场时，延滞结汇时间。

针对结汇离场出政策

就在不久前，商务部外国投资管理司司长李志群在回答香港记者提问时表示，为了配合国家的宏观调控，商务部加强了对外商投资进入房地产领域的管理。商务部将与国家有关部委共同开展工作，以加强和进一步规范对外商在房地产领域的投资。

同时，据知情人士透露，国内将出台更为严厉的限外政策，旨在严防外资抄底炒楼。

中国指数研究院的一位分析人士认为：“而在此情况下，不排除新的限外政策的出台。”

沿海绿色集团首席经济学家孙飞在接受《华夏时报》采访时预计，以后政策的着力点会放在外资结汇离场的时候。主要就是把短钱变成长钱，让外资在获利后的离场成本很大。

“而这一点，外管局是有能力甄别的。”孙飞说。

早在2007年5月，商务部便出台了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批，同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

而去年的11月7日，国家发改委、商务部联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作。

《目录》还指出，新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。

“在当前国际金融环境下，内地房地产的限外政策，可预期会更加趋严。”3月25日，高通智库机构发表研究报告时如此表示。

房地产拐点致外资进入

一边是严防外资进入，一边却是热钱滚滚而入。

眼下中国的外资热钱的进入增幅之快为近年来所少见。商务部2月份的数据显示，实际利用外资大涨了38%，而其中有一大部分作为热钱流入到了房地产领域。

除了人民币升值、美国次级债危机等因素之外，国内的房地产形势也是让外资蜂拥而入的关键所在。

进入2008年以来，一线城市和部分二线城市的房价出现回调，部分城市如广州、深圳等降价接近30%。外资进入抄底的情况明显。

“在2007年的一段时间内极度扩张并且负债累累的开发商正在四处筹措建设资金。”第一太平戴维斯(北京)某人士称，“某些情况下，开发商对外资的渴求更加强烈。而外资确实在计划抄底进入。”

同时，行业内部人士对记者表示，有的全国型房地产企业，账面上不过只有个把亿的资金。

上述说法得到了研究机构的证实，高通智库机构发表研究报告中说：“2008年地产开局，最关键的是行业资金链条。由于行业环境的变革，目前行业内资金紧张的企业不在少数。”

3月27日，有媒体报道说，汇丰、渣打、花旗、东亚等主要外资法人银行已完成了与央行征信系统的连接测试，正式加入央行征信系统，将可通过该系统查询贷款者的征信记录。

此前，熟悉外资银行运作的人士对记者表示，很多外资银行都在超出央行的规定要求，超标准核准地产企业和个人住房贷款。

中国指数研究院副院长陈晟认为，对外资银行加以限制，是对外资进一步强化监管的步骤之一。

港股内地房企受影响大

实际上，有分析人士称，商务部限制外资抄底，除了要出台新限外政策之外，在已有政策的执行力度上也在不断加强，而那些在港上市的房企受影响最大。

SOHO中国就是这场限外政策趋严中的最新一个牺牲者。该公司原打算将在香港首次公开募股(IPO)筹资所得150亿港元，通过正规渠道汇入内地，以便支持其在北京前门的巨大拆迁项目。

但到现在，受到国家外汇管制的影响，这笔钱暂时还没有办法进来。

即便是实力更加雄厚的公司也不得不放缓一下自己的扩张步伐。碧桂园在去年11月取消了15亿美元的发债计划，到今年1月份恢复该计划时，发债规模只有原来的三分之一，而且还改为成本高出正常成本许多的可转债。

即使是这样，碧桂园在新加坡市场此次发债募集的资金中，也仅有10%左右的资金可以进入内地市场。其中主要原因还是外汇管理局的政策限制。

SOHO中国与碧桂园集团上市所获资金的遭遇，折射出许多开发商如今面临的困境。“在国内受到紧缩货币政策的影响，负债累累的开发商除了寻求海外上市寻求资金外别无选择，但这种渠道筹集的资金又很难顺利汇到内地。”分析人士认为。

对此，高通智库指出：“由此带给国内房地产企业的潜在影响是，近期在香港和境外市场IPO等融资的房企，将面临较恶劣的市场环境，在定价上面临较大的压力。并且，已经境外上市的房企，再融资也受压。”