签了房屋买卖合同不过户怎么办

　　导读：最近在网上看到不少的朋友在说自己买房的时候，与对方签了房屋买卖合同，但是对方就是不过户，怎么办?或者是签了房屋买卖合同，但对方不肯搬出去怎么办?下面我们一起来看下这种问题该如何解决：

　　【案情简述】

　　2004年，小王和老林签订了一份房屋买卖合同，老林将自己所有的一套单位福利房以9万元的价格卖给了小王，但是该房屋属于单位福利房，办理产权还要一段时间，所以小王和老林约定，房屋产权暂不过户，等产权办下来后再进行过户。可是，因政策原因，房屋产权一直办不下来，小王和老林也迟迟没有办理产权过户手续，但房屋还是交给小王在居住。

　　到了2009年，小王因工作调动，要到外地生活，他急需将这套房子出售，但他不是实际产权人，又想将房子出卖，为此，小王和老林签订了一份补充协议，协议约定小王可以将房子出卖给第三方，若产权办下来以后，老林应协助第三方过户。随即，小王和小吴签订一份房屋买卖合同，将房屋以15万元的价格卖给了小吴，同时也约定，房屋暂不过户，等房产证办下来后，再进行过户。

　　2011年10月，房产证办下来之后，房屋登记在老林名下，小吴为此多次找老林商议房产过户事宜，但由于房价增长，老林不愿将房屋过户给小吴，对此，小吴和老林无法达成共识，房屋至今没有过户。小吴无奈，只好诉至法院，要求小王和老林履行合同，把房屋过户给自己。

　　双方签了房屋买卖合同后，卖房不过户怎么办呢?

　　【律师说法】

　　本案涉及两个房屋买卖合同，两个买卖合同的效力不一样，产生的法律效果也不一样。小王和老林签订的房屋买卖合同属于买卖双方的真实意思表示，是合法有效的，但小王和小吴签订的房屋买卖合同是否有效，还需进一步探讨。

　　根据我国《物权法》的规定，房屋的所有权以房产登记为准，本案中，该房屋登记在老林名下，老林才是房屋的实际所有人。那么小王将房屋卖给小吴时，小王并没有取得房屋的所有权，小王出卖房屋的行为实际上是无权处分了老林的房屋，根据我国《合同法》的相关原理，小王和小吴签订的房屋买卖合同是一个效力待定的合同，除非得到老林的认可，这个合同就是一个无效合同，没有法律效力。当然，小王能够出卖房子，是得到了老林的同意的，也就相当于老林对小王的行为是认可的，所以小王和小吴之间的房屋买卖合同也是合法有效的。

　　根据我国《合同法》的规定，出卖人应当履行像买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。据此，小吴是可以要求小王和老林将房屋过户给自己。

　　律师提醒广大市民，在购房时，一定要了解房屋的登记状态，如果不是所有权人与你签订购房合同，切勿盲目签订。

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