有关商品房预售合同纠纷案

　　原审上诉人朱某诉原审被上诉人某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

　　上海市第一中级人民法院

　　民事判决书

　　(2004)沪一中民二(民)再终字第11号

　　抗诉机关上海市人民检察院。

　　原审上诉人(原审被告)朱小夫，男，1959年9月14日出生，汉族，户籍所在地浙江省绍兴县皋埠镇藕圹头村，现住上海市松江区洞泾镇洞北小区3号楼109室。

　　委托代理人沈元明，上海市泰吉律师事务所律师。

　　原审被上诉人(原审原告)上海振亭房地产开发有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪亭南路208弄162号。

　　法定代表人曾振波，总经理。

　　委托代理人王羽中，上海中汇律师事务所律师。

　　委托代理人朱磊，上海中汇律师事务所律师。

　　原审上诉人朱小夫与原审被上诉人上海振亭房地产开发有限公司(以下简称振亭公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于二○○四年二月二十五日作出的(2003)沪一中民二(民)终字第1297号民事判决，已经发生法律效力。上海市人民检察院于2004年8月19日对本案提起抗诉。本院依法另行组成合议庭，于2004年11月19日公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派上海市人民检察院第一分院代理检察员方珠敏出庭支持抗诉，原审上诉人朱小夫及委托代理人沈元明，原审被上诉人振亭公司的委托代理人王羽中、朱磊到庭参加诉讼。本案在审限届满之前已经依法办理了延长手续并已获得批准。本案现已审理终结。

　　原一审认定，振亭公司与朱小夫于2000年11月9日签订《上海市内销商品房预售合同》，合同约定：朱小夫向振亭公司购买振亭公司开发建设的，座落于松江区九亭镇沪亭南路208弄《振亭·悦景苑》小区192、196、198号，建筑面积为230.79平方米的商住商品房，房屋总价款为人民币(下同)692，370元。双方对购房款的支付方式约定为：朱小夫于2000年11月8日支付振亭公司购房款200，000元、同年12月5日支付 200，000元、同年12月20日支付200，000元、同年12月31日支付90，000元、交房时支付2，370元。合同第七条约定：“朱小夫如未按合同约定的时间付款，振亭公司有权按逾期应付款向朱小夫追索逾期利息。逾期超过90天后，振亭公司有权选择第1种方案追究朱小夫的违约责任：朱小夫除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的20%向振亭公司支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，振亭公司于2000年11月23日将涉案合同向有关部门进行了预售登记。朱小夫于2000年11月27日支付振亭公司购房款50，000元，振亭公司向朱小夫出具收条1份。2003年2月17日振亭公司向朱小夫发出通知，要求朱小夫于2003年2月25日前到振亭公司办理交款手续，否则视为放弃购房的权利。双方因此而发生争议，振亭公司遂于2003年5月12日向一审法院提起诉讼，要求解除其与　　朱小夫于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》;其返还朱小夫购房款人民币50，000元。

　　原一审认为，振亭公司、朱小夫签订的《上海市内销商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，应当认定为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，朱小夫除已付50，000元购房款外，未能按合同约定的期限支付其余购房款，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。振亭公司自2003年2 月17日向朱小夫催告履行至振亭公司于2003年5月13日向法院提起诉讼已近三个月，但朱小夫在此期间仍未履行。《中华人民共和国合同法》对权利人催告义务人履行债务的期限未作明确规定，振亭公司的催告行为发生在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)实施之前。因此可视为振亭公司已给予朱小夫合理的履行期限。朱小夫迟延履行合同主要债务，经振亭公司催告后在合理期限内仍未履行，故振亭公司可以依法行使法定解除权。原一审法院审理后于二○○三年十月十五日作出判决：一、解除振亭公司和朱小夫于2000年11月9日所签订的《上海市内销商品房预售合同》;二、振亭公司于本判决生效后十日内返还朱小夫购房款人民币50，000元。案件受理费11，933.70元，由朱小夫负担。

　　判决后，朱小夫不服，向本院提起上诉认为：1、双方在签订预售合同时付款方式部分即合同第六条的文字尚处空白，上诉人就在预售合同上签了名，现合同第六条是被上诉人在上诉人签字后填入的，具体内容未征得上诉人同意，具体填写的内容与双方签订合同的时间也有矛盾;2、根据双方所签订的预售合同，被上诉人无权单方面主张终止合同，原审法院错误适用合同法94条的规定。要求撤销原判，发回重审或依法改判。

　　振亭公司辩称：1、预售合同书写时双方都在场，是双方真实意思表示，应为有效，朱小夫认为其有添加行为应提供证据证明;2、朱小夫迟延付款构成违约，其书面催告给予朱小夫合理履行期限后，朱小夫仍未履行，其有权解除合同。要求维持原判。

　　原二审认为，朱小夫与振亭公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，原审法院认定有效，应属正确。对于该有效合同，双方当事人理应按约履行。朱小夫除已支付50，000元购房款外，未按约支付其余房款，故朱小夫已构成违约。朱小夫称预售合同第六条是振亭公司以后填入的，对此，朱小夫并未提供充分、有效的证据予以佐证，不予采信。振亭公司于2003年2月17日向朱小夫发出通知要求朱小夫履行合同，后朱小夫并未履行，在此情况下，振亭公司要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应当予以支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。

　　抗诉机关认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项规定：“当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。即当事人一方迟延履行主要债务，债权人必须是在“经催告后在合理期限内仍未履行”时才能行使法定解除权。根据此条规定精神，当事人的违约行为必须是在导致合同目的不能实现时才能解除合同。虽然该条款未对催告的合理期限作明确规定，但根据司法解释第十五条第一款关于“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定，振亭公司要求解除合同，必须经三个月的合理催告期限。本案中振亭公司于2003年2月17日向朱小夫发出书面催告函，要求朱小夫同年2月25日前履行支付购房款义务，至振亭公司向法院提起诉讼时的期限，也未到三个月的法定期限，故振亭公司要求朱小夫解除《商品房预售合同》并不符合法律规定的条件。

　　司法解释第二十八条规定：“本解释自2003年6月1日起施行。《城

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　　市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”。振亭公司于2000年11月9日与朱小夫签订《商品房预售合同》，2003年5月12日向法院提起诉讼，同年10月15日作出一审判决。振亭公司的催告行为虽然发生在上述司法解释施行之前，但双方《商品房预售合同》既在《城市房地产管理法》施行后订立，又在该司法解释公布施行后法院对本案正在一、二审阶段。因此，本案的审理应当适用该司法解释的有关规定。现终审判决未能适用该司法解释，支持振亭公司解除合同之诉请，缺乏法律依据。

　　再审中，朱小夫除仍然坚持其原二审中的上诉理由外，还认为其与振亭公司曾有工程款未结清，当时签订房屋买卖合同时双方口头约定，待振亭公司将工程款给付其后再支付剩余房款，故其在振亭公司与其结清工程款前，不支付剩余房款，不构成违约。房屋买卖合同中已经约定，一方违约另一方支付对方逾期应付款20%的违约金，合同继续履行，因此，振亭公司无权行使解除权，请求撤销原二审判决。

　　振亭公司对朱小夫的主张不予接受，认为合同中虽约定了违约金，但不表明其已放弃了解除权的行使。其向朱小夫所发函件中给予朱小夫八天期限时，司法解释还未公布施行，该期限应属合理期限，符合我国《中华人民共和国合同法》的有关规定，请求维持原二审判决。

　　本院经再审查明，原一、二审法院查明的事实无误，应予确认。

　　另查明，本案争议所涉的商品房已于2004年4月23日登记在案外人的名下。

　　再审中，朱小夫对其主张的其与振亭公司曾口头约定待振亭公司将工程款给付其后再支付剩余房款，以及房屋买卖合同中的条款有空白部分系被申请人事后填写，均未能提供新的证据予以证实。

　　本案在审理过程中，本院主持当事人双方进行调解，因双方差距太大未果，但振亭公司表示自愿补偿朱小夫人民币10万元。

　　本院认为，振亭公司于2003年2月17日向朱小夫发出催告函时，司法解释尚未公布，《中华人民共和国合同法》对权利人催告义务人履行债务的期限未作明确规定，因此，振亭公司发出的催告函给予朱小夫履行合同义务的期限虽只有八天，应视为已经给予朱小夫履行义务的合理期限。振亭公司诉至法院时，距司法解释第十五条第一款规定的“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”尚有五天的时间，但此时司法解释尚未施行。至一审第一次庭审时，振亭公司催告朱小夫履行合同义务的时间早已满三个月，因此朱小夫可以履行合同义务的时间不少于三个月，但朱小夫在此期间并未支付振亭公司剩余房款，坚持认为在振亭公司向其付清工程款前，其不应支付剩余房款。朱小夫未在催告函规定的期限内支付房款后，振亭公司诉至法院要求解除双方签订的房屋买卖合同，系振亭公司行使法定解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定。朱小夫认为合同已经约定一方违约，另一方支付对方逾期应付款20%的违约金，合同应继续履行，振亭公司无权行使解除权的主张，与法相悖，本院不予采信。

　　根据司法解释第二十八条第二款 “我国房地产法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一、二审阶段的，适用本解释”的规定，本案一审于2003年5月12日立案受理，于同年10月15日审结，故本案应当适用司法解释。原一、二审在振亭公司向朱小夫发出的催告函届满三个月，朱小夫仍未履行合同义务的情况下，对振亭公司要求解除与朱小夫签订的商品房预售合同的诉讼请求判决予以支持，未侵害朱小夫的合法权益，亦符合司法解释第十五条第一款的规定。原一、二审判决正确，应予维持。现振亭公司自愿补偿朱小夫人民币10万元，系当事人对自己权利的处分，既未损害国家、集体或他人的利益，亦未违反法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

　　一、维持本院(2003)沪一中民二(民)终字第1297号民事判决;

　　二、上海振亭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿朱小夫人民币10万元。

　　原一、二审案件受理费共计人民币23，867.40元，由朱小夫负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 沙茹萍

　　审 判 员 丁正阳

　　审 判 员 姜国幸

　　二OO五年二月二十四日

　　书 记 员 黄海波