俄罗斯区分建筑物管理团体立法研究

　　在我国住宅市场也即一般意义上的房地产市场迅猛发展的今天，对区分建筑物的管理成为了一个重要的研究课题，对这个问题有很多观察的角度，本文仅从介绍俄罗斯区分建筑物管理团体立法的角度，为国内的理论研究和实务工作提供一种资料和参考。

　　住宅所有人协会—自主的法律组织的法人形式

　　依照得到俄罗斯联邦总统支持的俄罗斯联邦2001年-2003年的公共住宅产业改革的观点，在俄罗斯住宅所有人协会将成为绝大多数的多套住宅 房屋的管理方式。

　　住宅所有人协会（товарищество собственников жилья ）是非商业性组织，是住宅所有人为了共同管理和共同保障对整个不动产财产综合体的利用，占有、使用以及在法律规定的范围内对共有财产的处分而联合的方式。

　　共管组织权（право образования кондоминиум）既属于自然人也属于包括国家行政机关和地方自治机关在内的法人。

　　处于共管（кондоминиум）下的财产应理解为统一的不动产财产综合体，包括地基和坐落其上的住宅建筑物，其他的不动产客体，其中可以划分为用以居住和其他目的的几个独立部分（例如，安置商店、工作室[ателье]）并属于公民或者法人（住房所有人[домовладельцы]），而其他的部分（共有财产）属于他们按共有份额所有。

　　为一个以上的住宅所有人服务的楼梯、电梯、走廊、屋顶、专门的楼层和地下室，以及位于住宅内外的且为一个以上住宅所有人服务的机械、电子、卫生技术设备，还有毗邻的带有绿化和完备生活设施因素的地段等都是共管的共有财产。

　　共管的共有财产由住宅所有人按份共有。住宅所有人可占有、使用和在法律规定的范围内处分共管的共有财产。每个住宅所有人在共管的共有财产中的份额（分摊份额[доля участия]），如果全体住宅所有人大会决议没有其他规定的化，依照属于他的住房的面积，按比例确定之。

　　共有财产的共有权的一个特点是，该共有权是直接因为公民获得具体的住房的所有权的事实而产生的。这样，买方在购买多套住宅的具体的住房时在获得具体住房的所有权的同时，也将成为住宅共有部分的共有权的参加者：共有房舍、支撑结构、住宅设备以及诸如此类。

　　多套住宅共有部分的共有权的另一个特点是，与一般规则（俄罗斯联邦民法典第252条）-关于按份共有的共有人有权要求分割自己的份额-不同，有权要求多套住宅共有部分所有权份额的所有人没有要求分割自己的份额的权利。共管的共有财产的所有权正如住宅所有人的对住房的所有权一样被保存于其中。这很自然，因为在这种情况下，共有财产的所有权份额，不是实体的不动产份额，属于每一个住宅所有人。每个住宅所有人在共管的共有财产的共有中的份额追随着属于该住宅所有人的对共管的住房的所有权的命运的。在住房买卖的场合，新的住宅所有人对共有财产所有权中的份额等于前手住宅所有人的份额。

　　共同管理的住宅所有人必须保障为他所有的住房的必需的维持和维修 ；依照规定的规范性和技术性要求保障对住房极其各部分的使用、维持和维修、改建以及现代化，不损害财产和侵害其他住宅所有人的受法律保护的其他权利和利益。

　　共管住宅所有人也须承担对共有财产的维持和维修的费用。每个住宅所有人所须支付的对共有财产的维持和维修费用的数额依他的共管的共有财产的共有权的份额（分摊份额）按比例确定。典型的，住宅所有人不使用属于的住房或者拒绝利用共有财产不是全部或部分免除对于共有财产维持和维修的共同费用的份额的依据。在住宅所有人不履行自己的分摊共同费用的义务的情况下，住宅所有人协会有权对之起诉要求付清必须支付的补偿费和赔偿其他的共同花费和费用。协会可以要求住宅所有人全额偿付协会因为住宅所有人不履行义务而遭受的损失，在遭到拒绝的情况下-依法律程序！