二手房买卖的这些税费需要捋清

　　进入7月份，“学区房”又成了家长们买房热议的话题。孙女士的女儿今年4岁了，为了孩子上学她在桥东区千挑万选看中了一套房源，便电话联系上了房东。孙女士看了现房后，对房子很满意，双方达成了购买意向。

　　几天后，孙女士和房东相约到产权交易中心办手续。然而，当进入缴纳税费环节时，孙女士却被告知该房子虽已交房六年，但房产证是2012年签发的。按规定，营业税必须以房产证上的时间为准，个人将购买不足五年的住房对外销售的，全额征收营业税。按照计税价格的5%征收营业税。“第一次买房，还以为契税是以建成时间为准，如今算下来我要多交一大笔税费。”房东王女士算了算，总价45万元房产，要缴纳的营业税近2万元。房东认为，自己只负责卖房收钱，也不肯缴纳这笔钱。买卖双方产生纠纷，最终双方未能达成交易。

　　市住建局相关负责人提醒市民，房屋产权够不够五年以契税完税证或房产证发证日期为准，哪个在先以哪个为准;房改房以签订房改协议或交款收据日期为准，须到市住房和城乡建设局档案室开具房改时间证明。

　　买卖双方须按规定缴纳税费

　　记者了解到，根据相关规定，目前，我市二手房转让住房不够五年的卖方需缴纳的税款主要包括：营业税、城建税及附加、个人所得税。

　　营业税方面，产权不满五年的住宅为计税价格的5%;产权满五年的普通住宅(140平方米及以下)可以免交，非普通住宅(即140平方米以上)，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的“差额”征收营业税(必须提供购买该房屋时的销售不动产发票原件)，营业税税率为5%。

　　城建税及附加方面，不论产权是否满五年，均按照缴纳营业税金额的7%征收城建税;按照缴纳营业税金额的3%征收教育费附加：按照缴纳营业税金额的2%征收地方教育附加;土地增值税及印花税暂免征收。

　　个人所得税方面，产权不满五年或产权满五年且转让不是家庭唯一一套住房的按照计税价格的3%进行定率征收。如果产权满五年，转让家庭唯一一套住房的免征个人所得税。

　　根据相关规定，二手房转让买方需缴纳的契税包括：自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，契税缴纳标准为：90平方米及以下减按1%税率征收，140平方米及以下按照1.5%税率征收，其余按照3%税率征收契税;个人购买自用非普通住房(140平方米以上)，按4%税率征收;对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税;婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

　　据了解，根据国家相关规定，在二手房交易的税费中，各项税费由哪一方承担也有相应的规定。一般情况下，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税、城建税及附加和个人所得税。

　　买卖双方要了解各项税费明细

　　业内人士介绍说，除了常规需要缴纳的税费之外，二手房交易还可能存在一些潜在的税费。例如，赠与和继承的双方均需缴纳印花税……这些税费的数额不小，且容易忽视。二手房交易之前，往往没有计入预算，直到后期发现后又引发由谁缴纳的争议。潜在税费的出现，也是导致二手房买卖交易终止的原因之一。

　　二手房买卖，如果委托品牌中介买卖，中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来，并在交易之前，将这笔费用告知双方。如果是买卖双方自行交易，或是为防止政策变动引发纠纷， 那么可以在合同中约定，各项税费以及可能出现的税费由谁缴纳的问题，以免因为税费缴纳问题而导致买不成房子的情况出现。