商品房买卖合同关于认购书定金条款的约定

司法解释第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　一般认为，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。但对于何时适用定金罚则?什么是不可归责于当事人双方的事由?司法解释没有明确，实践中则存在着两种不同的观点，一种观点认为，只要购房人不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以没收定金;另一种观点则认为，只要购房人按期前去签订商品房买卖合同，购房人即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。其实，这两种观点都有失偏颇。按照第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房人不能接受，开发商就可堂而皇之地没收定金，而按照第二种观点，则会出现只要购房人前去售楼处签约，即使购房人漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金。这同样有违公平原则，不利于房地产交易市场的健康发展。从客观的角度来解释，定金罚则的适用条件应是：如果因为合同一方无故不履行在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同的义务，或一方擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致商品房买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。如果商品房买卖合同未能签订是因为不可抗力，或无法预见的客观情势的变化，或双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款，进行协商不能取得一致的原因所造成，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。

　　从房地产开发企业利益的维护，减少争议的角度出发，建议开发商在与购房人签订认购书的同时，向购房人出示开发商已拟好的《商品房买卖合同》，同时在认购书中明确约定：“在本认购书签订的过程中，双方已对双方待签的商品房买卖合同进行了初步审查，且双方均无异议。任何一方不在认购书约定的地点和期限内，与另一方签订商品房买卖合同的，应承担相应的违约责任，并对其适用定金罚则。”