二手房中介 借时间差炒房

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　　 日前，维扬法院审结了一起典型的中介炒房引发的房产纠纷。
　　
　　市民李先生委托中介卖房，哪知被中介老板的妻子买下了房子，对方到了规定的时间没有缴纳尾款，导致李先生不能有足够的钱购买新房子。
　　
　　李先生来到法院起诉，要求撤销售房合同。

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　　卖房者：中介串通买房还违约
　　
　　李先生诉称，2010年他想把老房子卖掉换一套新房子。于是9月份就近找了一家房产中介公司委托卖房。“由于着急买新房急需现金，所以老房子的售价就相对比较低。”没多久中介公司的老板老张就和他取得了联系，表示有一位张女士看上了这栋房子想买，在中介的撮合下很快李先生就和张女士签订了房屋买卖协议，售价近38万元。
　　
　　双方约定在2010年10月6日由张女士将预付款7.6万元交给李先生或托管账户。10月20日前将尾款付清，如果不能按时交款或者交房，每逾期一天，违约方需要支付房屋成交价的千分之三（约为1100元）作为滞纳金。
　　
　　这边和张女士签完协议，李先生就张罗着买新房了，李先生根据和张女士在合同中约定的尾款交付时间做了统筹考虑，最终和新房开放商约定了交款时间，并且交了1万5千块钱的定金。可是随着协议期最后期限的日益临近，新楼盘的销售经理不断催问李先生的首付款什么时候到位，李先生就指望着张女士的尾款付新房子的首付款，可是到了规定的10月20日，张女士只履行了不到11万元。
　　
　　李先生找中介协调，却在中介公司多次发现了张女士，一问才知道他竟然是老板娘。本来就没有遵守约定，还隐瞒了真实身份购房，这让李先生很气愤，在发出了催款通知和要求解除合同的通知后，就把张女士和中介老板老张夫妇二人告到了维扬法院，要求撤销购房合同，并要求两被告支付违约金8万余元。
　　
　　中介：违约有苦衷贷款时卖房者未尽协助义务
　　
　　被李先生告上法庭，老张夫妇显得很委屈。他们表示，确实是真心想买下这套房子。老张一方称，10月9日双方签订了托管协议，在10月18日（10月20日为合同约定付款最后期限）将10.9万元汇入了房管部门的托管账户，后来办理抵押贷款。
　　
　　今年1月份，在李先生到法院起诉但并未开庭审理之前的几天，他们又把26万多元汇入了托管账户，之所以没能在规定时间支付尾款，主要是李先生没有尽到应尽的协助义务帮助他们办理贷款。对此李先生予以否认。
　　
　　维扬法院审理认为，购房合同是双方真实意思的表示，依法受到保护，被告在李先生催款后仍不能支付，李先生提出解除合同符合法律规定，予以支持。对于李先生提出的8万余元的违约金，法院根据李先生实际损失，酌定为4万元。
　　
　　调查：利用付款时间差中介“零成本”炒房成潜规则
　　
　　类似李先生遭遇的市民不在少数，原因是多位中介看重了房源，让亲属冒充购房者，利用自身懂行的优势，低价购买房源，然后高价转手。除了常见的“低价买高价买”这种传统吃差价的方式，如今在房屋中介行业还出现了一种新型的吃差价的方式。
　　
　　业内人士介绍，中介看重房源后，和卖家签订协议，利用懂行的优势，往往诱导买房者采取分多次付款的方式，一般是先付预付款，然后约定1个月左右时间付清尾款，预付款通常就是几万块钱，协定协议后房子就属于中介了，然后他迅速将房子高价出手，回笼资金，再用钱支付卖房者的尾款，利用支付预付款和支付尾款中间这一个月左右时间的“时间差”就能赚好几万。相对于以前动辄几十万全额付款后再转手，这种方式可谓是“零成本”。

　　
　　探源：数千中介从业者“正规军”不足半数
　　
　　业内人士称，由于房地产中介行业准入门槛低，从业人员素质参差不齐，监管难度较大，才出现违规、甚至损害购房者利益情况的出现。
　　
　　除了吃差价，中介行业还有三种情况需要售房者警惕，一是一些没有从业资格证的小公司“寄生”在有证的公司下胡乱挂牌经营。二是有资格证的经纪人脱离本单位拉私活。三是极个别的中介挂靠家政公司打擦边球无证经营，这些都是目前中介存在的主要问题。
　　
　　业内人士透露，在我市数千人的中介从业队伍中，从事房地产经纪活动的专业人员充其量也就是占到从业人员总数的一半。
　　
　　提醒：选好中介委托协议是否备案是关键
　　
　　看是否属于房管等部门认证的“放心中介”，最重要的就是看所签订的委托协议是否经过工商局备案。
　　
　　江苏石塔律师事务所袁春明介绍，由于二手房交易中有很多专业术语和行规惯例，国家并未强制要求中介公司使用法定文本，允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的协议及合同。
　　
　　对于格式的使用要求，应在其所在区域的工商局进行备案，备案时工商局会对相关条款进行审核，备案的协议能保障消费者的权益。