二手房交易中介机构未尽审查义务造成损失的应如何处理?

案例：张某通过某中介公司向杜某购买坐落于无锡市新巷小区的一套住宅。2012年4月14日，三方签订房屋转让协议一份，约定房款总价为47万元。 协议签订当天，张某向杜某支付定金1万元。同月15日，张某向中介公司支付代办费用2千元，同月17日，张某向中介公司支付15万元。中介公司于收款当天 向杜某的代理人徐某出具金额为13万元的本票一张，杜某亦于当日出具收条一张，确认收到张某支付的房款13万元。随后，中介公司在办理房屋过户手续时，发 现该房屋已于2012年4月9日被法院查封，无法办理过户手续。中介公司主动向张某退还了房款10.5万元。张某诉至法院要求中介公司支付余款4.7元。 法院经审理后，于2012年8月31日判决支持了张某的诉请。【来自：江苏省高级人民法院发布的典型案例】

  解析：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报 告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大， 也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二 是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意 “花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如 实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询， 以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。

  本案中，虽无证据证明中介公司存在故意隐瞒或故意提供虚假情况的事实，但其作为专业的房地产中介，在张某通过其与杜某签订房屋买卖合同之前未能对房屋权属 情况进行必要审查，在张某支付购房款后，亦未核实即将购房款支付给杜某，导致张某无法办理房屋过户手续，也难以收回购房款，中介公司在居间过程中存在过 错，应承担相应违约责任，故法院对张某要求中介公司支付47000元的主张予以支持。

  提示：在签订购房合同之前，买方应到房屋登记部门查询房屋的所有权的真实性、查询房屋是否存在买卖障碍，比如是否存在查封、抵押等情形；通过中介购房，应在合同中明确约定，中介公司应当保证所购买房屋不存在过户登记的障碍。