二手房购房指南

　　今天的消费者，经过07年的房价暴涨，08年的房价下跌，09年的再次暴涨，已变得极为理性，变得十分聪明，不是那么好忽悠了。

　　所以，现在的消费者，买房不光讲究价格、环境、配套、服务了，还会把宜居放在一个很重要的地位。房子宜居，包括交通、环境、配套、节能、物业、质量、性价比等方面，消费者有可能不会一一去查验，但有一些简单的方面，还是消费者2010年看房的重点。

　　要预防期房风险

　　客户在购买期房之前，售楼小姐都会说一番“甜言蜜语”，极力鼓吹房子的地段好、环境美、价格低，总之一切都完美，令客户不由得不动心。

　　因为一系列的规范，开发商尽管如今在操作方面已大有改观，但期房变现时仍不免有“不可抗拒”的风险：如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。当然，由于期房价格上的优势，它一时并不会在市场上消失。不过，客户可把握一个原则：期房并不都是完美的，不要怪售楼小姐的信口开河。所以，要么在合同中写入各种预防期房风险的条款，要么干脆选择购买现房。

　　面积，要做到物尽其用

　　很少人会将房子的使用率和房价联系起来。不过，只要粗略一算，你就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳：两人各花60万元买了一套100平方米的房子，使用率一个是70%、一个是90%，那么实际房价每平方米相差好几百元甚至更多!

　　因此，不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。有这样一个不规则的公式，客户可以参照一下：户型=功能空间的组合方式房+厅+卫的数目+房间的大小+形状+朝向，这些在户型图上一目了然的东西，对每个客户都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。

　　户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能?它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能?比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向;很少引客进门的人不要40平方米的客厅;经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，需有工作间;花50万元以上买房子的人，三大一小的要领就要作废。把自己放在房子中假想着生活一下，户型中掩藏最深的劣势都将涌现出来。

　　在资金紧张的情况下，买房尤其不能贪大，而是要实用、宜居。

　　环境布局，能否真正融入

　　环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域，小环境指社区内部的环境规划设计。美的环境，优雅的布局是挺好，但关键要看你是否能真的融入，是否有一些与房价相匹配的收获。

　　大环境具有一定优势，那么在房价上，相对要高一些。小环境有一些评价标准：欧陆风情、新加坡格调、加拿大风情……在查看社区环境时，你不要被一些标新立异的口号迷住了眼：如果人能融入环境，从中得到室内所没有的舒适、开阔、放松的感觉，我们就十分欢迎，可以考虑掏钱购买，否则，则到思量一番。

　　任何时候，一些开发商都会想出一些新的招数忽悠，消费者买房前，一定要仔细甄别，以免买了一些“废环境”。

　　配套设施，是否真的配套

　　配套设施越多越好是在需要的前提下，只有真的和项目配上“套”，配套设施才能真正发挥作用。比如，如果业主有足够便利的地方可以解决吃、喝、玩、乐的需要，社区内五脏俱全的大型会所除了增加分摊费用、加大物业公司负担外，还有什么相配之处?低价位房子没有必要每户修建一个地下车位……

　　那些无关紧要的配套设施，对于客户来说，根本不实用。

　　律师替你来分析：二手房买卖中的几个陷阱

　　二手房的水究竟有多深?市民在买卖二手房时有何应对诀窍?律师事务所律师连毅总结了二手房买卖中的几个陷阱：

　　1、“卖房者”非房主。

　　对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。

　　2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

　　对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

　　3、卖房者只是使用权人。

　　对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。

　　4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

　　对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。

　　5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。

　　对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

　　6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。

　　对策：购房人一定要看清房屋性质。

　　7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。

　　对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

　　8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

　　对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。

　　买二手房八个陷阱不得不防

　　二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房，二手房买卖存在更多的风险。为此，新报法律专家团成员，德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。

　　陷阱1

　　房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

　　陷阱2

　　出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。

　　陷阱3

　　在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

　　陷阱4

　　购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋，买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

　　陷阱5

　　一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。

　　陷阱6

　　如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况，不要购买。

　　陷阱7

　　为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

　　陷阱8

　　原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。