二手房估价的重要作用

　　房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。“现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。当然，房东在出售房子前，通过专业房产评估也能对所卖的房子心里有个谱。”业内专家提醒，为了在交易中避免不必要的损失和麻烦，买卖双方都应该对“房产评估”有一定了解。

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　　专家介绍，影响二手房评估价的首先是区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。

　　调查显示，目前市场上，二手房评估是众多评估机构主要业务，其中个人做二手房评估的业务较少，评估机构的客户主要还是偏重于企业。因此，评估公司与中介公司也就结下了鱼水情。据记者了解，虽然客户所缴纳的评估费应该直接交给评估公司，但这笔费用一般都是通过中介公司交纳的。如此一来，中介公司除了收取客户的中介费外，还能从评估公司那里拿到部分返点。

　　“绕过中介，直接找评估公司是可以省一点。”杭州某中介的工作人员透露，“一般现在评估机构都可以直接给客户打折，这个折扣最低的能打到3-4折。同时，购房者需要带上房屋三证的复印件。”如此算来，如果金先生直接去找一家专业的评估机构，这套房子便可省下2000元左右的费用。

　　不过，省钱与风险是并存的。“银行贷款通常只承认至少二级以上资质的评估公司的评估报告。目前，市场上评估公司良莠不齐，杭州市有资质的评估机构有50多家，具备一级资质的评估公司，大概有十几家(需再次核实)。”某银行负责贷款的专业人士提醒说，市民在选择评估机构时，除了要查验其经营资格证件外，还应要求评估机构出示等级资质证书。若是一家没有资质的评估公司出具的评估报告，是不具备任何意义的。

　　那么，二手房评估如何收费?根据省物价局的有关规定，目前杭州评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.42%;100万元到500万元的(含 500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

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