购房人退房遭银行追债 开发商负责偿还贷款本息

中国法院网讯 本网今日获悉，北京市第二中级人民法院审结了一批借款合同纠纷上诉案件。涉案个人购房贷款合同项下的借款人因与开发商签订了退房协议，在贷款银行起诉要求借款人提前还贷的情况下，二中院判令实际使用借款的开发商承担直接向贷款银行还款的责任。

该批案件的原审原告某银行股份有限公司北京亚运村支行于2001年和2002年期间，分别与陈先生、高先生等30余名个人及北京世豪房地产开发有限责任公司签订了个人购房借款合同，约定亚运村支行向陈先生等个人发放贷款，用于购买世豪公司开发的世豪花园房屋；如借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息；世豪公司作为保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按照合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房屋进行回购。贷款合同签订后，亚运村支行依约向陈先生、高先生等借款人发放了全部贷款。但是，陈先生、高先生等借款人在合同履行期间出现逾期还款的违约情形，为此，亚运村支行诉至法院，请求判令陈先生、高先生等借款人立即偿还全部借款本金、利息；世豪公司对陈先生、高先生等借款人的上述债务承担连带清偿责任。

一审法院经审理认定，亚运村支行与陈先生、高先生等个人及世豪公司签订的购房借款合同合法有效。亚运村支行按照借款合同的约定发放了贷款，陈先生未按照约定的期限偿还到期本息，世豪公司未履行保证责任，其行为均构成违约，亚运村支行要求提前收回全部贷款本息，符合合同约定和法律规定。陈先生等个人辩称已经将贷款所购房屋退还给世豪公司，还款责任应该由世豪公司承担。就此，一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中银行主张提前收回贷款，不再执行原借款合同，而陈先生等个人与世豪公司已基于真实的意思表示签订退房协议并实际履行完毕。世豪公司是贷款的实际使用人，应承担直接向亚运村支行偿还贷款本息之责。据此，一审法院判决免除了陈先生一寻人的还款责任。

亚运村支行不服一审判决，向二中院提出上诉，认为世豪公司和陈先生等人签订的退房协议与本案无直接联系,不能作为本案的主要证据；一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条处理本案不当；一审法院仅判决由世豪公司承担还款责任,不符合合同法的相关规定,适用法律错误。

二中院经审理认定，陈先生等借款人系为向世豪公司购买房屋而与亚运村支行签订个人购房借款合同，该合同项下的贷款已划入世豪公司的账户。陈先生等与世豪公司签订退房协议后，双方的商品房买卖合同即已解除。本案现有证据表明，陈先生等未实际占有借款所购房屋，亦未继续使用借款，在陈先生等个人与世豪公司之间的商品房买卖合同解除后，世豪公司是本案中借款的实际占有、使用人。亚运村支行要求陈先生等提前清偿剩余借款本金的行为客观上产生解除个人购房借款合同的法律后果，鉴于此情形，原审法院判决由世豪公司承担向亚运村支行偿还贷款本息的责任，处理结果并无不当。因此，二中院依法驳回上诉，维持原判。