公房变更租赁户名后,其他继承人是否有居住权?

甄律师点评：
公房纠纷一直是司法实践中的难点，因为公房法律关系的政策性很强，又涉及到同住人、户口等问题，与私有产权系统而明晰的转移制度有所不同。

上海人大常委1999-12-27通过的《上海市房屋租赁条例》第四十一条规定， 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（二）公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。- - -租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
本案中，哥哥在本市没有户口，也不是同住人，因此，没有居住权。

案例
哥哥不符“共同居住人” 母亲房产归属弟弟

母亲去世前将自己的一套公房承租人变更为小儿子，大儿子王先生得知后便以母亲承租的公房共同居住人的身份为由，要求法院确认其对该公房享有居住权。日前，松江区法院判决驳回王先生的诉讼请求。

现已退休的王先生在35年前由所在单位分得一套福利房，1979年考上大学后户口也迁出原来家中父母的住房。大学毕业后王先生在外成家立业，只是探亲回家时和母亲及弟弟一家居住在一起。1992年，王先生的母亲身体渐感不适，她考虑到多年来房租都是小儿子在交纳，便将公房的承租人变更到小儿子名下，2006年，王先生的母亲病逝。

去年年底退休后的王先生便想搬回母亲的公房居住，但遭到弟弟的拒绝，于是王先生诉至法院。称自己多年来居住在外，现在年事已高，很想回老家居住，故要求法院确认其对该公房享有居住权。

王先生的弟弟则认为，自己一家三口一直居住在该公房中，而哥哥户口早年考上大学后便已迁出该房屋。在母亲病逝前，房屋租赁户名作变更，在变更时哥哥不是该房屋的共同居住人。更何况哥哥的单位曾分配给他福利房，所以他没有理由享有居住权。

法院认为，公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。原告未能提供在1992年系争房屋变更租赁关系时，其在该房屋实际已居住一年以上且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的证据。同时，原告的户口早在1979年即已迁出该房屋，之后离开老家学习、工作、成家直至退休，并且名下另有租赁公房，故并不存在居住困难的情形。综上，王先生不具有承租人资格，无权继续履行租赁合同，不符合共同居住人的条件，故法院作出上述判决。