房地产价值投资的四大秘籍

一、购房是消费行为和投资行为的集合体，都有投资性

房地产是什么?首先具体到产业属性上，房地产属于第三产业，服务业，是虚拟经济，与股票一样，是一种金融资产。当然因为它所承载的文化、社会价值而被人们赋予了更多的意义。但是在实质上，买房和炒证券、炒黄金期货一样具有投资性。

其次，买房者都是消费行为和投资行为的集合体，都有投资性。

一般而言，对于客户的划分大家习惯于按照客户从基础到高级的层次来划分，楼市的消费者主要是有刚性需求、改善性需求和投资性需求购房构成;从置业经历的由少到多来划分，可以分为首次置业，二次置业和多次置业。一般刚需是首次置业的多，二次置业多为改善性需求，投资性需求往往是多次置业。

然而具体到客户本身来说，有时候似乎并不那么清楚。投资客需要住房，炒房自然是典型的投资行为;改善性需求往往是自住兼投资人群，是二次置业或多次置业。他们不是职业炒房客，但也不是首次置业的刚需，其实也不是纯粹改善需求的二次置业者，典型的二次置业者是为了改善居住条件，以纯自住为购房目的，而这些所谓的自住兼投资人群显然也是投资客，不过是业余投资客。

刚需的买房有没有投资性呢?我们发现一个现象，在市场不景气的预期状况下，越是刚性需求越表现的不够旺盛，反倒是改善性需求受影响较少，所以刚需是有很大弹性的。如何判断价格走势并出手购买?到底是信息不对称造就了价格分歧还是需求弹性造就了价格分歧?如同张五常的卖橘者说，我倾向于前者。在市场的博弈与参与当中，购买力一般的刚需们是弱势群体，市场不景气时候他们的“刚需”主动或被动的被压缩，踩准节拍出手的人往往与刚需无关。在楼市高点买入甚至被套的恰恰可能是刚需，他们在楼市的起伏中难以赚取充分的财富。

所以，“刚需”到底是什么?其实中国没有真正的“刚需”，几乎所有的购房者都是自住和投资的结合，所有人买房都会关心房产的保值升值的问题，而非仅仅房子本身。

这种情况下，如何进行价值投资?这是一个问题。

二、可行投资渠道单一，房产不失为一个较好选择

国内资金非常多，目前国内本外币存款超70万亿元，其中居民储蓄存款超30万亿元，这是什么概念?2009年全国房地产销售面积创历史记录，达到9万亿平米，这些居民存款如果只动用10%，就可以买光所有供应量(房地产市场供需平衡其实还未充分缓解，未来半年或一年会好一些，但是中长期购买需求依然很大)。既有的投资渠道其实很多，笔者以为归纳起来大致分为两种。一是非参与式投资，一种是参与式投资。参与式就是投钱于某一项事业，并参与管理。比如投资企业、工厂或开店，但是这对于普通资金持有者来说有一定困难。一方面往往没有这方面的精力和经验，更主要的是现在的投资环境其实还很不好，民营个体企业在市场竞争中地位还有待提高。

所以很多的人投资都选择非参与式投资。也就是投资股票、黄金、现货商品、期货、债券、外汇，还有投资房产。现货商品的盈利空间很大，炒作辣椒、大蒜等商品只需要购买市场总量的10%，就可以充分撬动价格，因为需求刚性，但是需要动用很多资金，且需要联手运作，非专业投资者做不起来。黄金呢?大家虽然看到最近几年黄金价格上涨的很快，目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放长远一点可以发现，1980年黄金即达到850美元/盎司，如果考虑到通货膨胀，黄金长期套牢了很多人，连起码的保值商品都算不上。股票等证券资产呢?最近几年大家应该也看的很清楚。

排除了之后，房地产似乎是不错的选择。尤其是过去几年，买房者都赚了盆满钵满。尤其是之前宽松的政策和快速发展中的不成熟的市场，低首付、低利率、炒房号发了很多人，也进一步坚定了尝到甜头者的信心，疯狂入市。事实上，中长期来看(10-20年)，楼市平稳并向上发展是可以预见的，博客中多有探讨，此处不再赘述。

三、跨代投资不确定性因素多，风险大

经验不足以指导未来!因为目前的市场在逐渐走向成熟，尤其是目前的房贷政策和严厉的监管逐渐堵死了以往简单可行的盈利空间，所以对于购房要十分慎重!

但是越来越多的人将余钱投入楼市。目前的房二代数量越来越多，年龄越来越小。一些老人在资金富于的情况下给尚处婴儿阶段的孙子孙女买房，作为未成年子女房产。笔者以为，这种投资不确定因素多，风险大。

一是财产处置权问题，如果婴幼儿成为唯一房主，则对房屋拥有充分产权，别人难以进行分割或处置。二是婚姻的不确定性。现在城市离婚比例和结婚比例大约1:4，如果夫妻离婚，婴儿房东会使得家庭财产分割产生麻烦。三是养老问题。未成年房主拥有房产而背弃充分的养老义务，会使老人束手无措。四是捧杀问题。子女从小巨额财富加深，对于其健康成长和价值观的养成未必是好事。如若如此，对家庭可能是灾难。五是社会动荡风险。在动荡的社会中，房产由于其变现性差，价值会大幅缩水。这种动荡的可能是很大的。文革以来我们经历了近四十年的安定发展时期，但是封建社会至今，中国几乎没有任何一个时期可以六十年或更长时间是完全稳定发展的态势。所以社会剧烈变革或动荡的风险是完全存在的。六是经济萧条带来深幅调整风险，中国经济在未来将逐步进入平稳发展期，国际化的加深也决定了我们难以一直持独立行情，会受到国际经济波动的更多影响。这会使得房价其间存在较大调整的可能。七是行业发展周期风险。前文已经说过，房价在二十年后极有可能进入价值大幅缩水的阶段。如果把身家压在上面并认为其可以维持后代可持续的体面生活的话，可能要打很大的折扣。

四、价值投资原则

既然说房产在相当长时间内是不错的投资之选，那么买什么样的房子可以保值升值?在买房的浪潮中，很多人随大流，买张不买跌，跟风买盘，不知道自己该买什么样的房子。对于买了能不能保值、升值，可能思考尚未深入。

笔者建议有投资渠道者不妨选择将自有资金分散投资，如果没有合适的出路只有买房最合适的话，笔者认为以下楼盘是具有保值增值潜力的：

一是品牌开发商开发的楼盘，品牌是具有一定的溢价的，比如仁恒、万科、中海 (论坛 新闻)的房屋比周边同类房屋贵10-30%左右是正常的。如果品牌开发商定价合理，可以考虑。

二是价值低估楼盘。比如新开盘的大盘，首次开盘的价格比较低，如果不急着入住的话，可以考虑。还有一些有发展潜力的地区，这个要结合城市发展的走向而定。

三是城市核心与未来导向并重。稀缺性和高度成熟性决定了主城区房价具有很好的抗跌性，也往往是房价反弹的先锋和领涨者，当然房价不菲。更多是发现城市的未来发展方向。需要注意的是，地方政府引导的方向未必真有前途。因为政府任期的有限性，所以有些为了政绩而匆忙进行新城开发，未必从可持续角度关注城市发展。所以，要从城市规划和发展规律的角度去认知，去把握。

四是回避不良因素。保值增值第一要回避的就是不良因素，比如有污染的房源，不会成为中上阶层垂青的地域，升值空间会非常有限，转手也会困难;还有要回避老旧房源，由于承接者价格承受力有限，价格上涨速度也远低于新房或次新房。

顺带提一句，不必太看重交通因素比如地铁。目前的地铁开发更多是地方政府买地利益驱动下的政绩作风，未来的城市，交通将不会是太大的问题，更应看重居住价值本身的东西，比如就业购物、休闲娱乐、文教卫生等便利性。(作者孟祥远系城市社会学博士)