限购令、网签等新政引来房产买卖纠纷

　　楼市调控政策不断变化，给买家买房也带来无限烦恼。许多买家往往因为新出台的政策被“限”，导致与中介发生纠纷。官方回应各种纠纷对策，提示购房者购房一定要在了解各种政策之后再购买。

　　新政调整 买家被“限”惹纠纷

　　在过去的一年，信访咨询案件宗数同比下降了，但新的问题出来了

　　如果问：过去一年里，楼市调控政策出了几轮?恐怕很多人掰着手指都答不上来，更不要说这几轮政策给买卖双方带来的具体影响了，政策风云变幻的二手楼交易市场，买家被“卡”、被“限”成了家常便饭。记者近日从广州市房屋交易监管中心获悉，过去一年里，该中心受理的投诉案件中，出现了因新政引发的买卖纠纷;而另一方面，网签实行数月后假借“自行交易”避税的行为开始“冒头”。对于前者，广州市房屋交易监管中心的态度是积极调解，对于后者，则将展开严打。

　　现象1

　　政策调整引发的纠纷，个别中介公司表现“淡漠”

　　广州市房屋交易监管中心主任史小明表示，在去年102宗合同纠纷案件中，有79宗是通过监管中心调解后撤诉的。

　　记者调查发现，对于因新政产生的买卖纠纷，一些中介公司能主动应对，如约请双方进行协调沟通，通过补充条款来处理相应问题，推进交易继续进行。但也有中介公司表现“淡漠”，只管收取自己的中介费，其它问题置之不理，导致了相应的投诉。

　　如有买家之前签订了三方合同，买家向银行贷款70万元，但新政后银行信贷收紧，只批准了50万元的贷款，导致交易受阻，但中介公司在收完中介费后却表示，“你买不起房是你的事情，我们不管了。”

　　◎主管方回应中介公司有义务主动协调

　　广州市房屋交易监管中心主任史小明指出，中介公司有义务主动协调这些因新政引发的问题，买卖双方也应该基于合同，针对问题再协商。“如果能积极从中协调，不但可使交易继续进行，还可以避免买卖方的损失。”史小明表示，对于政策调整产生的交易纠纷，最好的办法是协调解决“在去年102宗合同纠纷案件中，有79宗是通过我们监管中心调解后撤诉的。”

　　据史小明介绍，因新政对中介方的投诉在该中心处理的纠纷中，所占比例不大，其中两例如下：一例是同时购买单位存量公房和一套二手房，存量公房办理过户手续前遇限购政策出台，只能购买一套，买方选择购买存量公房，要求中介退回中介费;另一例是买家未及时办理交易手续，签约2个月后，遇限购政策出台，无法继续交易。

　　现象2

　　网签暴露新问题，中介帮忙伪造“自行交易”

　　网签实行至今，自行交易的比例占到了近一半，而由中介促成的交易却不到50%.据有关人士估计，如此高比例的自行交易中，相当部分是作假。

　　网签推行对如实申报交易价格起了积极作用，但运作数月后，新问题开始冒头：个别中介顶风作案，为协助买卖双方报低税，将公司促成的交易通过“自行交易”途径办理网签。

　　记者调查了解到，网签后有力地遏制了通过“阴阳合同”报低价的做法。但有个别小中介公司在促成买卖双方达成交易后，为协助买卖双方报低价后，自己收完中介费后不通过自己机构办理网上交易手续，而让买卖双方去办理“自行交易”手续，买卖双方自行申请转移登记，申报交易价格，这样的交易价格也远低于实际成交价，这种行为是阴阳合同的“变种”，是网签之后冒头的一种新的避税办法。记者采访了解到，网签实行至今，自行交易的比例占到了近一半，而由中介促成的交易却不到50%.据有关人士估计，如此高比例的自行交易中，相当部分是作假。

　　◎主管方回应不实“自行交易”将被“严打”

　　针对通过自行交易避税，史小明透露，下一阶段市国土房管局将联手地税、银行等部门严厉打击。“我们将对过往已完成的二手楼交易进行抽查，通过对比同地段交易、按揭时的价格来核实是否有报低价，并进行严打。”若查到中介公司有这种行为的，将进行罚款、注销从业资质、或吊销证照的处罚，而买卖双方也会因为偷漏税受到税务部门的处罚。

　　官方数据

　　信访咨询案件宗数同比降2.5%

　　记者近日采访获悉，2010年广州市房屋交易监管中心共受理信访、咨询案件285件，其中信访类案件62宗，占总量的22%，咨询案件223宗，占总量的78%，信访咨询案件宗数比2009年降低2.5%.通过对上述案例的分析显示，中介行违规操作宗数为123件，占总投诉量的43.2%，买卖双方合同纠纷102宗，占35.8%，中介服务质量差的投诉32宗，占1 1 .2 %，其它投诉3 8宗，占13.3%.

　　◎新政纠纷典型案例

　　A

　　贷款受阻买家欲毁约

　　买家孙先生今年4月看中了四季花城一套200多平方米的二手房，以230万元的总价成交，首付三成69万，4月12日刚签下购房合同“4·15”新政便出台，新政明确规定，贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而孙先生正好是二套房买家。孙先生告诉记者，当时便向卖家提出来不买了，理由是政策原因导致首付不足，而私下，他则担心当时成交价格偏高，亏了。

　　双方为此产生了纠纷，卖家开始时态度强硬，声称要给孙先生发律师函，后来经过中介的协调，双方各让一步，卖方降价5万元，孙先生想办法凑齐五成首付成交。

　　B

　　“限购令”出台韩国买家被卡

　　去年11月中旬，韩国人崔先生通过珠江新城某中介公司找到了双城国际一个近60平方米的二手房，买卖双方协定的成交价是125.15万元。按理说，在“10·15”之后签订的合同不会再因“限购令”出现纠纷，但因为买家是韩国人，国家住建部11月15日出台了限购令的“补充条款”，对境外个人在中国境内购房有了新要求。

　　崔先生因不符合购买要求，便要求卖家退还5万元定金，并要求中介归还3万元中介费，三方不能达成协议，便投诉到了市房屋交易监管中心，经过中心工作人员的协调，最终卖方退还崔先生5万元定金，中介公司退还崔先生1.5万元中介费。

　　C

　　交了诚意金新政出台买不了楼

　　市民李某的哥哥在外地工作，李某一直帮哥哥在广州看楼，今年10月14日李某通过某中介行看到了黄埔万科城市花园的一套二手楼，当时卖家开价135 万，而李某的心理价位是130万，李某便向中介行交了5000元诚意金，委托中介行出面还价，但卖家开出底价131万元，双方陷入僵局。10月15日，新一轮楼市调控政策出台，李某的哥哥成为受限购令影响的人群之一，而这时，卖家主动降价1万元，表示愿意以130万元的价格成交。

　　双方价格谈拢了，但由于限购政策，李某的哥哥仍不能顺利进行交易，为此李某要求中介行退还5000元诚意金，遭到拒绝后，便一纸投诉信写到了市房屋交易监管中心。经过协调，最终中介公司向李某退还了4000元诚意金。

　　主管方建议◎

　　关于中介公司应对新政变化做好预判

　　针对因新政产生的交易纠纷，史小明坦言，新政频出也使中介公司经纪人的工作越来越难做。“有时候经纪人刚把一个政策吃透，新的政策又来了，特别是关于贷款的政策，买卖双方都难以掌握，有些交易刚刚签订了合同，政策又调整了，相应的纠纷便出现了。”

　　为此，史小明认为，新形势对于中介从业人员的专业素养的要求也越来越高，中介公司在今后的交易中应该增加对新政调整的预判，指引双方在政策调整后积极应对。具体来说，中介公司应在签约时考虑到房产调控因素，在合同上的空白处加上补充协议，如按揭批不下来时该怎么应对，是解除合同还是赔偿违约金;又如遇到新政交易进行不下去时，中介费是全额支付，还是按一定的比例支付。

　　关于消费者不轻信中介一家之言

　　市房屋交易监管中心提醒买房者理性购房，进行风险预判，而签订合同时则多长个心眼。买卖双方都不应轻易相信经纪人的口头承诺，“任何承诺都要写入合同。”对于政策调整期间，房产交易时的购房权限、贷款额度等疑问，市民要明白银行贷款批否、批准额度的权限在银行，经纪人只是按银行要求搜集资料，因此购房者要谨慎考虑经纪人有关这方面的承诺。