开发商赠送天台花园的承诺是否有效？

开发商赠送天台花园的承诺是否有效？
(陕西泓瑞律师事务所王阿丽、杨明哲律师)
案情简介：
2006年4月，A房地产公司在住房展示会的促销广告上隆重推出了顶层复式送天台花园的活动。同月，王某与A房地产公司签订商品房认购书约定：王某认购A房地产公司开发的某大厦顶层一复式住宅，面积为89.25平方米，价格为4500元/平方米。此外，A房地产公司口头承诺赠送王某天台花园面积约93.9平方米。同年5月，王某与A房地产公司签订《商品房买卖合同》，但双方并未将A房地产公司承诺赠送的天台花园写入合同。2006年11月，A房地产公司依约向王某交付房屋，但却未能兑现赠送的天台花园面积，故双方发生争议。王某要求A房地产公司履行认购书中的约定，将天台花园面积交付给自己使用并依约办理房产权属证书；A房地产公司则以赠送的天台花园面积未写入合同为由拒绝履行。双方多次协商未果，王某准备诉诸法律。
法律分析：
本案主要涉及两个法律问题：一是楼宇天台的产权归属问题；另一个是A房地产公司楼盘销售广告中的承诺与责任问题。
1、楼宇天台的产权归属问题。
我国现行法律没有明确规定楼宇天台的产权归属问题，但依据建筑物区分所有权的相关原理来分析，楼宇天台不应该属于某个或是某部分业主所有，而应当属于整栋楼宇全体所有权人或是使用人共同所有和使用。商品房的开发商若将其赠送给个别购房者，则构成了对其他购房者天台所有权和使用权的侵害。在本案中，A房地产公司在与王某签订认购书时，口头承诺赠送王某天台花园面积93.9平方米，但之后双方签订的《商品房买卖合同》并未就上述赠送行为予以确认。即使是合同中有约定，但依上述分析，这种赠送约定或是承诺也是无效的。
2、A房地产公司楼盘销售广告中的承诺与责任问题。
商品房销售广告可以是向购房者虚拟居住环境，如“理想居所”、“置业首选”等等，其纯粹是以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的，依法应当认定为要约邀请，故作为要约邀请的广告不具有法律效力。但是根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第三条之规定，如果开发商在销售广告中的承诺具体而明确同，并且对于购房者订立合同及房屋价格有重大影响的，即使没有写入合同，也应当作为合同的内容。在本案中，A房地产公司不但在销售广告中称买顶层复式送天台花园，而且在签订认购书时明确承诺赠送天台花园面积约93.9平方米，并且王某购房所支付的房款价格4500元/平方米明显高低同地段甚至同栋其他房屋3300元/平方米的均价，故即使双方没有将其载入合同，也应当依法将赠送天台花园的承诺视为合同内容。即对合同当事人都有约束力，A房地产公司应当依约履行合同义务。但是如前所述，由于A房地产公司与王某的约定，侵犯了其他所有权人和使用人的合法权益，故该项约定无效，即事实上A房地产公司不能履行合同。在这种情况下，A房地产公司应当向王某承担履行自始不能的违约责任。如果双方对违约金或计算方式有约定，则从其约定；如果没有约定，A房地产公司应当赔偿王某由此所造成的损失，并退还虚高的房价款。
三、律师建议
对于类似纠纷，无论是开发商，还是购房者，都应当尽量避免以防止落入诉累之中。可以从以下二个方面努力：
1、商品房买卖合同的当事人，尤其是具备相当专业背景和专业知识的房地产开发商，应当准确把握与理解建筑物不同部分的权属问题，即按照法律之明确规定，或是在法律没有规定的情况下从法理的角度来分析，同一建筑物那些部分属于业主单独所有；那些属于部分业主共同所有，那些属于全体业主所有。只有这样，当事人在签订商品房买卖合同及相关活动中，才能就建筑物有关部分进行合法和合理的约定。