商品房双倍赔偿何其难

商品房双倍赔偿何其难
6月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》正式施行，尽管房地产界和法学界对此评价不一，但这一司法解释的出台，在很大程度上迎合了各级法院在审理商品房纠纷案件时判决难这一现实需要，也在一定程度上为商品房交易双方规范交易行为和解决房产纠纷提供了法律指南。
最高人民法院在这一司法解释中首次承认了商品房双倍赔偿的可能性。虽然最高人民法院并没有直接对《消费者权益保护法》第49条双倍赔偿的规定予以明确确认，而用变通办法实际默认，但这和最高人民法院以往的审理倾向相比，已经是一个巨大的突破，毕竟商品房双倍赔偿在实践中已经具备了可操作空间。
在此之前，尽管社会各界赞成双倍赔偿的呼声很高，但在实际操作过程中，全国各地法院做出双倍赔偿的最终生效判决只有一例。法院在审理商品房买卖纠纷案件时，也有其判决顾虑。一方面，商品房的开发、建设和销售是一个相当复杂的过程，开发商不但要对购房者负责，而且也要和勘察设计单位、建筑施工单位、原材料供应商、销售代理公司、物业管理公司等各个环节进行业务往来。在这开发过程中，开发商要承担来自各方的合同履行风险，并且要为第三方的践约行为向购房者承担违约责任。因此，即便开发商诚信地规范化经营，对合同某些条款的违反，有时仍是难以避免的，而将此种违约引起的严重后果全部由开发商来承担，让开发商对购房者进行双倍赔偿，未免处之不公。并且所谓“合同欺诈”难以具体界定。另外一方面，我国房地产业的发展历史较短，房地产业发展不平衡，市场运作不规范，相关法律法规也不甚健全。考虑到上述情况，最高院对房地产开发企业的处理判决，本着解决具体问题、兼顾双方权益的精神，原则上不适用《消法》关于商品双倍赔偿的规定。
但是面对越来越多的房地产纠纷和购房者权益被侵害的实际问题，加强对房地产开发企业的法律制约，加大对购房者权益的保护力度，已经刻不容缓。在这一现实背景之下，最高人民法院在制订新司法解释时，考虑到商品房作为一种价值量较大的特殊商品，如果简单地适用《消费者权益保护法》关于双倍赔偿的规定，对为房地产开发企业进行惩罚性赔偿，将极大地加大房地产开发企业的责任和风险，这也不利于房地产市场的有序发展。因此，在原有基础上适当加大规范力度，对开发商明显存在主观过错、对购房者进行恶意欺诈等严重违约行为，予以直至双倍赔偿的处罚。
新司法解释在第八条和第九条中对开发商违约的部分情形，规定购房者“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这其中，对赔偿数额的规定，用了“不超过已付购房款的一倍”这样一个限定词，赔偿最多就是双倍赔偿，可见对《消费者权益保护法》的保护力度还是打了折扣的。同时，“已付购房款”这一提法，也对赔偿额度进行了限定，同样的纠纷，购房者却会因不同的付款方式和银行放贷的快慢而得到不同的赔偿数额，这样的规定未必十分合理。并且在实践中，法律法规和司法解释对“已付购房款”都没有予以明确的说明和界定，按揭付款部分是否计算在内？折抵房价款部分是否计算在内？在存在打折优惠的情形下，如何认定房屋的销售价格？可见，新司法解释虽然放宽了赔偿额度，在一定程度上有利于加强对购房者的保护，但仍然是很有限和不完善的。实践中，购房者与开发商因购房争议进行诉讼，获得双倍赔偿的仍将只是少数，并且要承担相应的举证责任。
应当说，房地产开发企业通常具有较大的资金实力，面对普通的房地产诉讼，开发商在诉讼成本上的承受力远非普通购房者可以比拟，即便开发商诉讼失败，开发商向个别购房者承担双倍赔偿责任，也并不是十分困难的事。并且考虑到我国的现阶段法制环境，开发商在左右法官审判结果方面，也通常要比普通购房者更占优势。在商品房买卖纠纷发生以后，作为平等民事主体的合同双方在财力资源、人际关系、谈判的主动权等方面并不都是完全对等的。即便最高人民法院完全放开鼓励使用商品房双倍赔偿制度，普通购房者要打赢商品房双倍赔偿诉讼，仍然存在许多实际困难。

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