分析政策规定帮您解决入住纠纷

很多买房人在入住时遇到这样那样的问题，往往与开发商或物业管理企业发生纠纷。这些问题究竟谁是谁非，应该怎样解决？在此针对具体问题，依据有关政策、规定予以解答。

　　入住应有《通知书》

　　去年6月10日北京某房地产开发公司电话通知我，在15日内办理新房的入住手续。当我于7月20日前往开发公司的售楼处办理手续时，开发商要求我承担逾期办理入住手续的违约责任。他们这样做对吗？刘女士

　　北京市国土资源和房屋管理局监制的《商品房买卖合同》中明确规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因此，开发商以电话通知购房人办理入住手续的时间作为房屋交付的时间是没有法律依据的。

　　鉴于目前房屋交付过程中纠纷的产生原因主要在于买卖双方对房屋交付的条件、程序及法律后果缺乏统一的认识及界定，因此，建议买卖双方在签订补充契约时对该项内容加以约定。如可约定“在房屋交付前至少十五天，甲方向乙方送达书面通知，所有书面通知可用挂号邮件或特快专递方式送达，送达日期以挂号邮件寄达乙方联系地址时的邮戳日期或乙方签收特快专递的日期为准；乙方应按交付通知书要求办理房屋交接手续。”

　　已交公共维修基金，是否还要交大、中修费？

　　我已经按规定缴纳了购房款2％的公共维修基金，可物业管理企业还要我缴纳大、中修费。这个钱我应该交吗？商品房，经济适用房的产权人按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字［1999］第1088号）和《关于非异产毗连结构商品住宅共用设施设备维修基金收取标准有关事项的通知》（京国土房管物字［2000］第69号）规定标准缴纳的公共维修基金，以及房改房的售房单位和购房人按照《关于公有住房售后共用部位共用设施设备维修基金管理有关问题的通知》（99京房资中心分字第278号）规定标准缴纳的公共维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大修、中修和更新改造。

　　产权人在按上述文件规定缴纳公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字［1997］第196号）规定的大修费和38．7％的房屋公共部分中修费。产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61．3％的自用部位中修费。

　　建筑安装工程保修范围和期限内发生的维修费用，不得从公共维修基金中支取，也不得向产权人另行收取。

　　煤气开通费该不该交

　　某小区在向住户交房时，物业公司要收取3600元的“煤气开通费”。该小区居民提出质疑：物业公司到底根据什么收取这笔费用？所谓的“煤气开通费”是否属于乱收费？

　　北京市现行的物业管理规定，物业管理公司没有收取煤气开通费这一服务内容。一般物业管理公司都会说煤气开通费是替负责该小区煤气供应的煤气公司收的。从实际情况来讲，收不收煤气开通费取决于小区开发商与住户之间是否有协议，比如在售房时，开发商并未承诺煤气管道入户，在交房时收取煤气开通费就有了前提。

　　一般来讲，煤气开通费由开发商交给煤气公司，这笔费用无形之中已纳入了总房价款。如果开发商在售房时承诺：管道煤气入户，就意味着这笔费用已经包含在房价款中了。如果再收取煤气开通费，就是乱收费。

　　物业管理费应从何时交

　　我的房子是2000年9月办理的入住手续，至今一直未住，可物业公司却要我交物业管理费。我没有享受小区的物业服务，是不是可以不交物业管理费？

　　物业管理费的收取是从办理入住的时间算起的，物业服务不是私人服务，是公共服务。我们日常所说的物管费主要是为共用部位及公共服务的收费，保安、清洁、绿化、共用部位和共用设施的维修等，都是为整个社区服务的，成本已经发生了，只要业主办理了入住手续，无论你住不住在那里，业主都需从办理入住时间起，开始交付物业管理费。

　　物管公司没有权利停水停电

　　开发商在卖房时承诺24小时热水和24小时电梯等服务，可入住后发现，开发商的承诺没有兑现，因此业主拒绝交纳物业管理费。可物业公司把我们的水、电都给停了。他们这样做对吗？

　　物管公司没有权利停水停电。由于水、电是由自来水部门以及供电局提供的，并且水、电费的交付与物管费是分开的，物管公司无权拒绝供水供电。再则物管公司也不是供应部门，对于物管公司随便停水停电的，业主可以向所在区县的小区办投诉，以维护自己的权益。（罗吉）