做低价法律风险大

　　房价纷纷上涨，然而一些房屋交易、租赁的合同价竟然不断 “走低”，这背后有何猫腻?近日，静安区法院审理了几起房屋交易案件，其中，房屋买卖或租赁的双方故意做低合同价，逃避税款的现象引起了法官的关注。

　　记者了解到，有关部门虽然早已发出多条 “禁令”，然而由于管理标准与法律法规不明确，此类行为一直屡禁不止，导致纠纷频频。

　　法律界人士指出，做低合同价的做法对于交易各方都有巨大风险，且因这种行为被明令禁止，违者可能被追究法律责任。相关部门应当着眼市场诚信，明确、细化法律法规、管理标准与责任认定，尽早、有效遏制这种行为。

　　现状

　　做低合同价避税案件引起关注

　　日前，静安区法院在审理某证券公司与某房地产公司的一起房屋租赁合同纠纷案时发现，原被告双方存在故意做低租金价格，以逃避税收的现象。

　　原来，某证券公司于2000年和某房地产公司签订了一份房屋租赁合同，租金水平却远低于当时市场价。双方在合同中另外约定，证券公司还需支付“租金补偿款” 1000万元。后因租赁过程发生矛盾，双方遂对簿公堂。

　　案件本身并无特别之处，法院依法进行了审判。然而，办案法官在案件审理中还是注意到了这份租赁合同不合常理之处：租金缘何如此之低? 1000万元的 “补偿款”又是怎么回事?法官判断，双方可能通过做低合同价的方式逃避税款，因为按照规定，所谓的 “补偿款”无须开具发票，不计入应征税所得。如果双方真的故意做低租金以逃避纳税义务，那么， 1000万元的租金收入相当于少交税款250万元之多。

　　事实上，利用这种交易手段避税并非 “个案”，静安区法院法官杨某告诉记者，该院前期即有几起房屋交易、租赁合同纠纷案件中存在着类似现象，应当引起各方关注。

　　记者了解到，事实上，近年来我国的房屋租赁、房屋交易市场一直存在着通过故意做低合同价逃避税款的问题。而随着近期楼市的再度火爆，做低合同价逃避税款行为的风险开始暴露，引发了不少的纠纷。杨某表示，最典型的情况就是卖方或出租方发现房价上涨后，认为房子卖或租的价格太便宜而提出毁约，买方或承租方于是一纸诉状递到法院要求履约或赔偿，此时，双方前期约定的过低合同价往往会成为毁约方的最好借口，要求判定合同无效。

　　除此之外，也发生过做低合同价后中介与卖家之间出现纠纷的情况。

　　这种现象已经引起了相关部门的重视。国税总局不日刚刚下发通知，要求严查此类做低房屋交易合同价的行为。通知要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。

　　结合本市情况，市检察院一分院也于日前组织相关各方进行了一场专题讨论。与会人士与专家明确指出，此类现象损害了国家正常的税收秩序，并结合各自领域提出了不同建议。

　　问题

　　“同案不同判”显现法律短板

　　一方面是此类逃避税款案件在不断发生，另一方面，法律对于此类案件的处理意见却又有不同。在市一分检组织的专题讨论会上，检察官就向记者列举了3个案情大致相似、但判决结果不同的避税案件。

　　案例一：

　　合同部分有效

　　2007年8月10日，买家曹某与卖方陆某签订了房地产买卖合同，约定，房屋的实际成交价为106万元，双方同意以75万元于9月15日前在房地产交易中心过户交易;曹某负责支付政策规定双方应付的税费。 9月12日，陆某称双方的合同违反了国家有关法律法规规定，要求撤销合同。曹某不同意，诉至法院要求陆某与其办理过户手续，逾期应支付违约金。

　　法院认为，当事人以合法形式掩盖非法目的的合同条款无效;而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋买卖双方关于房价的真实意思表示为106万元，依法有效，双方约定的交易合同价75万元为虚假价格，具有非法目的，该条款无效。据此判决：陆某继续履行合同，办理房屋产权过户登记手续，驳回曹某其他诉请。

　　案例二：

　　合同无效

　　许某与张某签定定金协议，约定张某向许某转让房产，所有的交易税费均由许某承担，合同价做低至58万元，另支付15万元的装修补偿款;定金协议签订后15日内双方需要签订正式的买卖合同。其间，如果张某违约，则双倍返还定金;如许某违约，则无权要求返还定金。同日，许某向张某支付定金2万元。

　　但是到了约定时间，张某没有和许某签订房屋买卖合同。许某以张某违约为由，诉至法院，要求其双倍返还定金。张某抗辩，称其发现定金协议中的约定是故意做低房价，逃避国家税收，不愿再与许某签订房地产买卖合同。

　　法院认为，定金合同约定做低房价，导致国家税费流失，损害了国家利益。判决：定金合同无效，张某应将2万元定金返还给许某。

　　案例三：

　　合同有效

　　严某与钱某签订了房地产买卖居间合同，约定严某向钱某购买本市某房地产，房价为348.7万元，实际成交价为542.3万元，差额部分为装修、设备补偿金;同时双方约定在本协议签订后10日内签订买卖合同，如严某未能履行本合同，则已支付的定金不予返还;如钱某未能履行本合同，则双倍返还定金。

　　在支付定金后，因双方发生争议未能签订买卖合同。严某提起诉讼，要求钱某双倍返还定金38万元。钱某的抗辩理由是，本案是做低房价逃避国家税收的行为，该居间合同应属无效。

　　法院认为，双方的合同系真实意思表示，居间协议合法有效，据此判决：双方的居间协议有效，钱某双倍返还定金。

　　以上三个案例的交易双方均属于做低房价签订房屋买卖合同，产生纠纷后原告方均以合同违反国家规定为由起诉，主张的权益是定金或者违约金，但是法官给出了合同有效、合同无效、合同部分有效三种不同的判决结果。

　　“对这种现象不能简单地认为是 ‘同案不同判’。”杨某认为，因为案情本身之间存在差异，不能算作 “同案”，市第一中级法院审监庭庭长盛焕炜也表达了相同的观点。但两位法官同时坦言，目前对于此类纠纷的判决确实存在着法律规定不明确的客观原因，合同效力到底如何确定、各方责任又该如何认定等，盛焕炜认为对于这些问题相关法律条款及司法解释没有比较明确的说法，这给法院判决造成一定困扰。

　　“做低”认定难导致管理难

　　面对目前存在的一些故意做低合同价逃避税收的行为，市地税局政策法规处处长水启裕介绍，目前税务部门已经加强监控。据水启裕的说法，税务部门自己有一套根据市场以及周边房产交易价格确定的内控价格标准，也就是缴税标准。具体来说，如果房屋交易合同价格过低，税务部门会要求交易双方采用税务内控价格标准来进行缴税，如果购房者存在异议，可以提出由评估公司对房产进行评估的申请。

　　问题在于，既然有这些监控措施，为何做低合同价逃避税款的行为还是不断出现呢? “对税务部门来说，真正的难点在于如何认定交易价格的确存在故意做低的行为。”水启裕跟记者打了个比方， “如果一套估价50万元的房产，双方以40万元左右的价格成交，也很难认定双方有故意做低房价的行为。”

　　而一旦认定交易双方做低房价，按照 《税收征管法》，对于偷税漏税等行为会有明确的处罚规定。“但是这一处罚必须是在交易完成之后才能认定，如果仅仅在合同订立的阶段，税务部门一般无法处理。”水启裕表示。

　　水启裕的说法也得到了法官的认同，杨某表示， “一般，做低的合同价不会十分夸张，不会出现价值数百万元的房产只有几十万元交易的情况。”从法院受理案件的情况来看，更多的是合同价比市场均价低两三成左右，所以很难判断是否属于做低价格。“而即使是房产交易部门公布的核价标准，也有一定的上下幅度，无法做到精确核定。”杨某说。

　　风险

　　做低合同价可能赔钱被罚

　　虽然相关政策明文禁止，不过，做低合同价仍是房屋买卖、租赁中经常发生的现象，如杨某法官所言，法院只有在交易双方出现矛盾后起诉到法院，才能掌握这种情况，而肯定有数量众多的此类交易因为没有出现诉讼纠纷，法院从而无法获悉。

　　相关人士特别指出，其实，在逃避税收的同时，交易各方都要承担巨大的风险，不但可能会造成经济损失，甚至会被追究法律责任。

　　“卖方承担的风险最大。”杨某表示，对于卖方来说，因为房产过户价格一旦被房地产交易中心核准确认，即具法律效力。如果买方事后否认 “阴阳合同”的存在，拒绝支付原来仅口头约定的高价房费，坚持要以合同约定价过户，势必对卖方的利益造成损害。如若诉至法庭，卖方举证也难，想赢官司困难重重。

　　而对于买方而言，由于买入的合同显示价较低，必然会对房产将来的再过户造成影响，可能造成再过户时各项税费的增加。 “当 ‘低价房’再出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加了再出售成本，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。”上海市新闵律师事务所律师刘某认为，此举可谓 “捡了芝麻丢了西瓜，贪小失大”。

　　“看上去少付了钱，但承担的风险和以后可能遇到的法律问题不少，因此这是一种 ‘赔本卖卖’，还是不要触碰为好。更何况，交税纳税，是每个公民应尽的义务。”上海君悦律师事务所律师张杰鸿表示，经济上的风险尚是小事，逃避税款行为甚至会让交易者承担法律责任。而 “阴阳合同”一经发现，税务部门将重新认定房屋价格，所逃税费将予以全额追讨。情节严重的，将依据 《税收征收管理法》予以处罚。

　　刘某还认为，对于房产中介，虽然做低房屋合同价可能不用承担法律责任，但明知不可为而为之的后果，只能是纠纷不断增加，房屋成交率却不断降低，从一定程度上而言，对房产中介的运营成本也带来了不小的负担，造成人力物力和财力的浪费。此外，杨某认为，引导客户做低合同价逃税，会对房产中介公司的信誉造成损害。

　　建议

　　着眼市场诚信环境法律法规有待明确

　　从实际承办案件来看，房产买卖过程中做低房价的行为是买卖双方均有明确意思表示的，目的就是为了逃避部分税收。对此，相关人士提出了不少的建议。

　　长宁区检察院民检科科长郭晶认为，司法关机对于做低合同价逃避税的案件的处理应当明确一致。“如果认定此类合同有效，则是支持买卖双方共同违背诚信原则;如果认定此类合同无效，则支持了不履行合同的一方对另一方的不诚信。”郭晶坦言，法院不能单纯就个案判个案，而应有一个明确的指导方向。

　　而从长远的市场诚信环境建设来看，郭晶更倾向于 “做低价合同”应当认定无效的判决。郭晶认为，这样做，在短期内可能会造成为数不少的交易毁约，但是 “吃亏”的一方只有吃了亏、有了沉痛的教训才能真正有所警醒，在今后的交易中不再走这种老路。“而合同无效判决对于其他的交易方也能起到警示作用，从长远看更能维护交易诚信的大环境。”

　　市住房保障和房屋管理局法规处李国华认为，应该对目前的 《上海市经纪人条例》进行修改，加入有关合同中修改房价、将房价做低等事项的具体处罚条例。据李国华介绍，目前上海地产中介唯一的一个管理办法就是 《上海市经纪人条例》，但是他注意到，在这份条例中，却没有对中介协助客户做低房价的处罚规定， “这导致了地产中介为了促成交易，常常主动提出进行类似操作，所以对目前的 《上海市经纪人条例》进行修改就显得更加必要了。”