买主低价收买房屋，可以善意取得吗？

　

　　找法网网友咨询：

　　我朋友的房子(单位给买的，现单位破产了)在她不在本地也不知情的情况下被儿子低价卖掉了。现在户主回来了欲与买主打官司，买主不承认房子是买的，说他是座地户，房产部门说现在户主是谁他们就认为房子是谁的。而我们也没有任何物证(收据等)可以证明买卖关系。卖房的收据现在买主和中介各一份(我们不知道当时的中介是哪家)。我想咨询在这种情况下该怎么取得证据呢？

　　福建福州王荣坚律师回复：

　　可以向房管部门查询，该房权的前手权利人是谁以及与此相关的情况就行了吧。

　　我认为本案主张权利的关键还在于房屋买卖时房屋所有权人不知情的事实能得以证明。

　　另外，如果售房价明显低于房屋价值，您可以主张撤销这一买卖关系。但撤销权应当在知道或应当知道撤销事由起一年内实施。

　　找法网小编进行补充：

　　买主是以低价取得的，不属于善意取得，可以主张撤销买主的这个买卖房屋的行为。

　　善意取得又称为即时取得，无权处分人将其财物(动产或者不动产)转让给第三人，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

　　善意取得的构成要件

　　一、主体

　　在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人。只有当转让人无权处分该物时，原物所有人的利益才会受到侵害，才会存在牺牲原物权人的利益而保护第三人利益的情形，才有适用善意取得的必要。并且，受让人应当具有民事行为能力，这样才能保证第三人的行为是有效的，一个被撤销或无效的行为就不存在对其利益的保护问题。

　　二、客体

　　在客体方面，从《物权法》第106条的规定可以看出，我国规定善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。

　　三、主观方面

　　就主观方面来说，受让人应当的善意的。所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。对于认定这种“心理状态”，我认为应当考虑以下几个因素：首先，受让人是否有“知情”的义务，通过他的专业知识水平以及对转让人的了解程度，受让人是否能够判断他的取得是善意的；其次，受让人是否支付了合理的对价，如果受让人明知其取得该物的价格与实际价值相差极大，则可以认定为其行为出于“非善意”；最后，应当考虑交易的场所是否符合常理。需要强调的是，善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应为法律行为发生时即受让财产时为准，至于时候知情与否，并不影响善意取得的构成。

　　四、客观方面

　　在客观方面，善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。受让人通过交易从转让人处取得财产，而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。我国《物权法》中规定“以合理的价格转让”就充分说明了这种行为的性质必须的有偿的，受赠、继承等无偿方式取得的物不能发生善意取得的效力。

　　善意取得既可以适用于动产，也可以适用于不动产，但法律规定禁止流通的动产或者不动产，如贵重金属、毒品、麻醉品、国家专有财产、盗窃物、赃物等不适用善意取得。