二手房价疯涨交易毁约猛涨 了解交易细节避纠纷

在2009年下半年，房价一天一“变脸”的形势之下，无数房主为追求高利润而不断涨价，二手房交易纠纷与日俱增。

80后小伙袁彬就是这样一个典型。他为记者一一揭秘了去年北京20多万套二手房成交背后的辛苦与坎坷。

案例

最坎坷成交

一套房闹腾半年

“合同签了两个月，买家的贷款都办下来了，房主才说自己卖低了，要涨价三万”，袁彬一谈起这套宣武区二手房的成交过程，就有诉不完的苦。

一般来说，买家可以拿到违约金另选一套房，但也有气不过非要买这套房的。于是，在听取袁彬的分析后，买家一纸诉状将业主告上法庭。

那段时间，袁彬没完没了地接到买卖双方的电话，法院已经成为他另外一个工作地，终于买房人胜诉，卖家无奈之下只得去过户。

没想到到了过户大厅，房主再次提出要加3万，否则就是不过户。好不容易要成交的房子眼睁睁看着又要“泡汤”。

无奈，袁彬又建议购房人到法院申请了强制执行，在房主不在场的情况下，买房人单方同样过了户。

袁彬终于舒了一口气，6月份签的合同，11月份才过户完毕，这单交易历时半年，是袁彬接手的最为坎坷的成交。

最夸张跳价

一口气狠涨30万

其实，对于房主坐地涨价，袁彬和二手房中介的销售员早已见怪不怪。只是房主一次开口就要涨30万，还真把袁彬吓了一跳。

那是去年年中宣武区的一个高档小区，买房人定金都交了之后，原本态度十分积极的房主性格突然“磨叽”起来，总是找这样那样的理由拖延签署正式买卖合同。

而就在房主磨叽了三四个月之后，竟突然说要涨价30万。袁彬表示，由于涨价太狠，至今这套房子的纠纷都没有圆满解决。

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经验

二手房纠纷六成因坐地起价

以往二手房交易纠纷虽然一直不断，但矛盾产生点也多在操作流程方面，比如房本没下来卖不了，或者是突然发现房子产权有问题。而去年，因房主故意涨价导致房子无法交易的已经占到了总数的六成。

袁彬告诉记者，之所以房主频频违约，除了房价暴涨原因之外，买房人的“不坚持”也是房主违约成功的温床。

“一听说房主涨价了，仔细想想觉得不值就不买了。”袁彬说，很多购房者都是这样的态度，他们对市场的走势并没有太高的预期。“本来就觉得贵，涨价绝对让购房者崩溃”。

但谁也没有想到去年二手房价能上涨得如此迅速，当初一气之下放弃的购房者或多或少还是有些遗憾。

对于中介公司来说，如果购房者自动放弃，那么他们也没有必要再往下进行，袁彬说，而如果客户坚持要买或者要讨回公道，中介公司其实也不是没有办法。

房主要涨价都爱“拐弯抹角”

“房主要涨价或者违约，从来不会直说我的房子卖亏了，都是找各种各样的理由来推托。”袁彬告诉记者，房主的心思根本逃不出他的“火眼金睛”。

房主之所以要违约，就是因为签订合同之后，又接到其他中介公司业务员的电话，得知有人给出更高的价格，而这个差价足以弥补他双倍赔给买家的违约金。

于是，有的房主会说，“原来不知道卖房还要夫妻双方都同意，现在我媳妇不干，不让卖，我也没辙”。如果不拿媳妇说事，那就说“我房子现在出租着，没想到法律还规定租户有优先购买权，现在租户不肯搬出去，要买我的房子”。

除此之外，还有一种情况是卖房人不是房本上的所有人名字，而是他的家人。此时他会说“我只是受房主委托卖房的，现在房主不卖了，就算我签字也没啥用，因为我不是房主”。

面对花样百出的理由，袁彬会一针见血地问“你要加价多少钱”。此时房主见瞒不过去都会实话实说，袁彬则会征求买方意见后决定协商解决还是对簿公堂。

惩治跳价者中介自有杀手锏

“虽然去年房主在楼市中占据了绝对优势的地位，但也不是想怎么着都行的！”法律专业出身的袁彬讲到这里眼睛闪过一道锋芒。

房主一次次涨价或者拖着不交易就是为了获得更多卖房利润，但是中介公司却有办法替购房人维护权益。

“只要购房合同签得严谨，并及时保全业主违约的证据，购房人的合法权益还是可以得到保障的，即购房人可通过到法院起诉并申请查封该房屋，要求业主继续履行买卖合同，配合完成过户手续。”袁彬表示，这个办法是解决此类纠纷实在没招时才使用的杀手锏。而一般情况下，中介公司还是愿意协助买卖双方和平解决的。

当然，能够用这种办法前提条件是已经签订了购房合同，并且明确了买卖双方的违约责任。袁彬表示，为保证买卖合同的严谨性，公司要求所有的买卖单必须要由交易管理人员现场跟签，即由交易管理人员协助买卖双方签署房屋买卖合同。

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