借名购买经济适用房 法院判房屋归名义产权人所有

[案例]

2002年，被告宋先生与原告潘先生协商一致，取得潘先生的身份证，以潘先生的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的经济适用房一套。同年4月9日，宋先生又以潘先生（借款人）的名义向银行贷款22万元，用于购买上述房屋。虽然房屋产权人登记为潘先生，但潘先生未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋先生在该房内居住。

2007年1月潘先生向法院起诉，要求宋先生向其腾退系争房屋。

宋先生辩称自己与潘先生协商一致取得潘先生身份证，并以潘先生的名义购买。购房所有费用及多年物业费均系其支付，该房自己实际居住至今，自己系诉争房产的真正所有权人。宋先生并提出反诉，称自己与潘先生之间构成委托管理，虽然购房相关手续均是以潘先生的名义办理，且潘先生是诉争房屋名义上的所有权人，但根据本案事实可以确定，潘先生并非实际购房人，要求判令潘先生将讼争房屋办理变更登记、过户至反诉人名下的义务。

昌平区人民法院一审判决该房屋的所有权归宋先生。潘先生不服提起上诉。

中级人民法院认为潘先生取得的是经济适用房，而经济适用房是保障性质的政策性商品住房，故对宋先生反诉请求不予以支持。潘先生持有系争房屋权属证书，主张宋先生腾退房屋，符合房屋管理相关法律规定，本院予以支持。宋先生抗辩诉争房屋系其出资购买，且进行装修使用至今，因该房形成的债权债务与本案不属于同一民事法律关系，可另行解决。

二审法院改判房屋所有权归潘先生所有。

[律师点评]

借用他人身份证件以他人名义购买房屋引发的房屋权属纠纷中，实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系，名义产权人为隐名代理。讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。

实际出资人是否有权要求名义产权人将房屋转交并办理过户呢？关键看双方的委托合同关系是否存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如果不存在委托合同无效情形，实际出资人可以通过协商或诉讼途径要求名义产权人办理过户手续。

本案中，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，是为了规避国家有关经济适用房的法律规定。如果仍保护实际出资人的合同权利，不仅违背了政府推出经济适用房的初衷，而且还违反了社会公共利益。因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。