闲置土地收回

　　摘要：根据《闲置土地处置办法》的第四条规定：连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。根据此规定，连续闲置两年未使用的土地，县级以上的人民政府可以依法收回土地使用者的土地使用权。下面介绍几种闲置土地收回的方式。

　　闲置土地收回的几种方式

土地使用权专题

　　一、闲置土地可无偿收回

　　根据修订草案，闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。

　　以下三种情形，也可以认定为闲置土地：国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的;已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的人民政府批准，中止开发建设连续满1年的。

　　修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达《责令限期动工通知书》，土地使用者接到通知书后，应当在3个月内动工开发建设。

　　二、按地价20%征闲置费

　　修订草案规定，县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，闲置土地处置方案可以选择下列方式：延长动工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。

　　修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发建设，土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。

　　对依法收回的闲置土地，可以依据国家土地供应政策，确定新的土地使用者开发利用;纳入政府土地储备;对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由县级以上地方国土资源主管部门委托有关单位组织恢复耕种。

　　三、闲置土地可能收回

　　2008年楼市调控期间，国务院下发了一则《关于促进节约集约用地的通知》，重申打击囤积土地的精神。对于闲置2年的土地要坚决无偿收回，闲置满1年不满2年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措，表明土地调控措施日趋严厉。

　　宋会雍认为，到目前为止，政府还未动真格;但只要开始处理，将是非常严厉的措施。从技术上来说，政府收回闲置土地已经没有问题。

　　多家商业银行均表示，房地产开发贷占比较小，风险可控。

　　在已公布半年报的房地产上市公司中，有28家地产企业经营活动现金流净额为负值。其中，保利地产以-233.48亿元现金流居首，万科现金流为 -95.14 亿元，金地集团现金流为-45.36亿元，招商地产现金流为-19.99亿元。号称地产业四大巨头的“招保万金”合计经营活动现金流为-393.97亿元。

　　四、设定抵押的国有土地使用权收回

　　建设用地使用权设定抵押后土地闲置，土地行政主管部门仍然可以依法收回土地，理由如下：

　　(1)尽管抵押权人对土地闲置没有过错，但对《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》闲置土地收回制度是明知或者应知的，其完全可以预见到抵押期间因土地闲置而被强行收回的不利后果，接受该担保方式意味着甘愿接受风险;

　　(2)建设用地使用权设定抵押后，土地使用权人可以获取巨额贷款，若允许其长期闲置土地，不仅严重造成资源浪费，而且严重违背诚信原则，国家必须采取有效治理措施，维护房地产市场健康发展;

　　(3)如果设定抵押后闲置土地不能收回，土地使用权人完全可以先设定抵押，之后毫无顾忌地闲置土地，以此逃避国家查处闲置土地;(4)收回闲置土地涉及土地集约利用、土地市场健康发展等公共秩序，而实现抵押权为私人利益，二者相比，应当优先保障公共秩序实现。

　　对抵押权人而言，实质是担保期间做为抵押物的土地使用权闲置，其如何行使保全权的问题。抵押权人可以行使以下权利： (1)行使抵押物价值代位权。根据《物权法》第174条，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿，如果土地行政部门对闲置土地已经投入部分给予适当补偿的，抵押权人可就补偿部分行使优先受偿权，如《北京市闲置土地处理办法》第13条规定： “闲置土地被收回时，原土地使用者已经落实征地补偿安置或者完成房屋拆迁工作量三分之一以上的，对其在取得批准用地文件后或者依法签订的土地使用权出让合同生效后，进行地上物和其他附着物拆迁、征地补偿安置所支付的费用，以及其他直接用于开发土地的实际投入，由土地行政主管部门委托审计机构审计后，给予适当补偿。”

　　(2)行使抵押物价值维护权。根据《物权法》第193条，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务，如果做为抵押物的土地使用权长期闲置，抵押权人可以行使抵押物价值维护权，要求抵押人恢复抵押物价值或者提前清偿债务。

　　(3)及时主张权利，并申请查封抵押物。1998年12月11日，国土资源部做出《对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复》(国土资函403 号)，对海南省国土海洋环境资源厅答复：“司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权;查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。”据此，司法机关因债务纠纷而查封国有土地使用权期间，土地行政部门不能收回国有土地，故若出现债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人应当及时行使抵押权，同时申请司法机关查封抵押物，这样可以避免抵押物被强行收回，从而保障债权首先受偿。

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