国有建设用地使用权转让合同约定的土地面积不明合同是否有效

　　【案情介绍】湖南A置业有限公司(以下简称A公司)与湖南某开发区B实业总公司(以下简称B公司)讼争的土地位于湖南某市某经济技术开发区立交桥东南侧。原湖南某经济技术开发区C总公司(以下简称C公司)于2007年6月18日与某市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，办理有关手续后，取得了位于某市立交桥东南侧土地使用权，面积为100000平方米。C于2007年12月20日与A公司签订了国有建设用地使用权转让合同书，约定：C公司转让位于某市新立交桥东南侧13500平方米土地 ，每亩地价为120万元;C于2008年7月30日前完成居民拆迁、土地的平整、地下水管道及电源线接通等工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息，超过一个月则按月利率20‰计息;A公司于合同签订后，六日内预付地价款的20% ，余款于2008年12月31日付清，延误付款，一天罚款50000元。同时，对转让土地的四至、交付手续等均作了具体规定。由于合同中约定转让的土地有部分是某市某事业单位享有使用权，C公司2008年4月9日又与A公司签订了补充协议，约定转让土地面积为15600平方米，预付款人民币980万元;如果7月30日交付土地时，C公司与其他有关部门未办妥地块调整手续，为履行合同，双方同意将土地整块西移，保持临街面积150平方米和23.4亩面积不变。同日，A公司依照补充协议的约定付给C公司人民币980万元。 2008年7月30日，C公司因市场情况变化等因素未能履约交付土地。2008年9月，C公司分立，C公司在国有建设用地使用权转让合同和补充协议中应承担的权利和义务，由金海公司承担。2008年10月，某市国土局因C公司未依法交足土地出让金，依法将该地使用权证收回。A对此情不知，后又曾多次找B公司协调，无果，便于同年11月8日向其发出《催地通知书》催要土地，B公司对此未作答复。另外，补充协议对西移土地的四至亦未作具体约定，没有红线图，双方亦未到有关部门办理土地使用权变更登记手续，双方当事人对西移土地的四至指认不一，在履行中发生争议，经协议未能达成一致意见。A公司于2008年12月18日向法院提起诉讼，请求判令B公司返还已付本金，赔偿利息损失1248万余元，并终止协议履行。 B辩称，其未能按约交付土地，系因市场情势的变化;现A公司不愿继续履行协议，是违约行为。A公司的损失不能由我公司负担 。

　　【法院判决】一审法院判决：一、B公司与A公司于2007年12月20日、2008年4月9日签订的转让土地合同和补充协议终止履行。 二、C返还人民币980万元给A公司，并偿付此款自2007年8月5日始至本判决生效之日止月利率10‰的利息，限本判决生效之日起十五日内付清。二审法院判决：一、撤销一审判决书第一项。双方当事人签订的土地使用权转让合同和补充协议无效;二、维持一审判决书第二项。

　　【律师评析】本案两级法院虽然在判决由C公司向A公司返还预收款及偿付此款的利息上是一致的，但对合同效力的认定及所适用的法律却是不一致的。一审法院所依据的事实，是双方所签订的合同，而且仅从形式上审查。既然法律允许国有建设用地使用权人转让土地使用权，双方又签订有转让使用权的合同，而且合同内容也无违法之处，故案涉合同及补充协议是合法有效的。合同依法成立的，即具有法律约束力，当事人必须全面履行合同规定的义务。在本案中，公司负有按约定期限交付所转让土地的义务，而其到期直至A公司催促均不能履行此义务，即构成违约。对此，C公司应承担违约责任。由于C公司在合同约定的期限内没有履行合同，故A公司提出 解除合同，是依法成立的，C公司即应向广利公司返还已收预付款。如果案件事实仅是如此，一审法院的判决，应是无懈可击的。但是，根据二审法院的认定，本案事实不仅如此。首先，C公司向A公司转让使用权的土地中，有部分土地的使用权系某市某事业单位的，即C公司将自己没有取得使用权的部分土地也予以转让，对这部分土地使用权的转让，应是无效的。其次，双方签订的补充协议中约定转让国有建设用地使用权的土地，又将土地面积增了，而且对土地的四至约定不明，尤其是C公司从国土局取得土地的使用权后，其一直未交纳土地出让金，致使国土局将土地使用权证收回。这就表明C公司自始(有溯及力)不具有这块 土地使用权的主体资格。因而其以这块土地的使用权为转让标的所签订的转让合同也自始无效。据此，根据《民法通则》第六十一条第一款的规定，案涉合同被确认无效后，C公司向A公司所收取预付款，应当返还给A公司。而造成合同无效，责任应在C公司一方， 故其应赔偿A公司因此所受到的损失。这部分损失和赔偿责任，在案中是以C公司按10‰的利率赔偿A公司预付款的利息损失来体现的。A公司对合同无效是没有责任的，但其在与C公司签订合同时，对合同内容审查不严，对纠纷的产生也有一定责任，自己应承担一定损失，即超出C公司赔偿以外的部分损失自己承担。所以，二审法院撤销一审法院判决第一项，维持第二项是合适的。