审查资料不真实，房产证无效

【案例一】 2003年4月张某购买一门市房，并于2004年10月办理了产权

【案例一】

2003年4月张某购买一门市房，并于2004年10月办理了产权证，出租给王某。后王某将张某的产权证调包，并自称房屋产权人，在报纸上发布售房信息。第三人在报纸上看到该房的售房广告，于2004年11月25日与王某达成购房协议，并于2004年11月29日单方持购房协议、房屋产权证及假冒的产权人身份证（伪造的身份证文字信息与产权人真身份证的信息一致，头像换成了王某）等手续，到该市房产管理局办理了过户手续。2004年12月，原告向公安机关报案，称该房屋产权证被承租人调包卖给第三人，并向房管局要求将该房产权由第三人变更为自己，房管局拒绝办理后，张某向法院提起诉讼。

原告张某诉称：被告没有审查清楚当事人身份状况就办理过户登记，属审查不严，诉请法院判决撤销被告为第三人颁发的房屋产权证。被告房管局辩称：其在办理转移登记中，根据《权属登记管理办法》的规定对买卖双方的身份证号码、自然情况及产权证进行审查后认为是真实的，符合办理变更条件。至于身份证图像由于客观原因会出现差异是正常的，不能以此认为转移登记行为违法。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：其是在报纸上看到的卖房信息，与卖主签订购房协议，协议经公证处公证，双方共同持有效证件到市房管局。依法登记过户，取得了房屋所有权，原告以被骗为由，要求被告撤销对自己颁发的房屋所有权证是无理的。

法院经审理后认为，依据《权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机构应对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”被告在登记审查时，仅限于形式性审查，致使身份证图像上的差异未能发现，认定被告登记时行为审查认定资料不真实，判决撤销颁发给第三人的房产证。

【案例二】

2002年11月2日，黄某以152万元的价格购买了房屋一套，并于同年11月18日，到该市房管局办理了房产证。2003年8月赵某以黄某的名义发布卖房信息，李某看到该信息后，与赵某达成口头购房协议，并在看到赵某伪造的黄某的身份证复印件（未核对验证黄某身份证原件）后，交付了购房款。2003年9月12日房管局向第三人颁发了房屋所有权证。黄某得知后，将房管局诉至法院。

原告黄某诉称，房管局在他人冒充原告的情况下，只审查了身份证复印件，就将属于原告的房屋过户到第三人名下，房管局的行政行为侵犯了其合法权益，请求法院判决房管局审查不严，并撤销为第三人核发的房屋产权证。被告房管局辩称，原告与第三人申请办理房屋产权过户手续，提交了买卖契约、双方身份证复印件、原告的房屋所有权证原件等资料，经审查符合《权属登记管理办法》的规定，将原证收回并注销，为第三人核发新的房屋所有权证，整个办证程序合法，并无过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院经审理后认为，李某从赵某手中购买原告享有合法所有权的房屋，只核对查验了赵某伪造的房屋所有权人身份证复印件，在未核对查验房屋所有权人身份证原件，未确认房屋所有权人，且房屋不能立即交付的情况下，即轻信赵某，与赵某达成买卖房屋的口头协议并给付房屋价款，未尽购买人的注意义务。李某与赵某非法买卖原告享有合法所有权的房屋，未取得原告同意和事后追认，买卖行为无效，赵某不如实提供出卖人真实有效的身份证件和出卖人的真实情况，致使被告为李某办理了房屋所有权转移登记。因此，被告对李某做出房屋所有权转移登记并颁发房屋所有权证的行政登记行为主要证据不足，判决撤销该房屋所有权证。

评析：两个案例都是关于登记机构的审查责任问题，并且登记机构都因对身份证审查不严而败诉。该类案件在现实生活中具有普遍意义，对其进行认真分析有助于帮助我们明确登记机构在权属登记中的职责，准确把握登记程序，指导房地产权属登记工作。

2007年10月1日实施的《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”我们认为，判定房产登记机构是否有责任的标准在于，登记机构在登记中是否已尽到应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务。登记机构在登记中应当尽到审慎、全面、尽职的审查义务，如核实当事人、鉴别产权证真伪、查询房屋权属情况等，确保登记的效力和交易的安全。特别是对属于登记机构自身职能范围内的产权证真伪、权属登记信息等应具有审查真伪的职责，并承担相应的责任。但对逼真的假身份证房产登记机构没有能力和技术手段辨别其真伪，由此产生的后果不应由登记机构承担。因此，案例一登记机构不承担赔偿责任，案例二登记机构未审查身份证原件，未尽到审慎审查职责，应承担相应责任。