房地产抵押登记应按什么程序进行?

房地产抵押权作为一项不动产物权，其公示的方式为权属登记。《担保法》规定：以城市房地产抵押的，抵押合同自登记之日起生效。抵押登记由抵押登记机关依登记程序进行。房地产抵押登记是房地产权属登记的一种，其登记的程序应当按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定进行。即收件、审核和核准登记。房地产抵押登记因为凭有效的权属证书办理，一般无须进行公告。

一、收件。

1、受理申请。房地产抵押登记应当由房屋所有权人和抵押权人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》规定：以共有的房地产抵押，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，即由共有人(包括所有权人为自然人时配偶间的共有)出具同意书。但是从实际工作中来看，如共有人不到场，登记机关很难确定这类同意书的真实性。因而，在很多城市，实际的做法是要求共有人共同申请登记，这是一种较好的方法。因为共有人也是房屋所有权人，要求共有人共同申请与法律的规定是一致的，且可以减少日后可能引起的争议。有的房屋所有权人是为第三人进行担保，应当由房屋所有权人申请，而不能由第三人申请。有一些国家和地区规定：在为第三人(债务人)担保时，债务人也应当在登记申请文件中签名。登记机关在受理房地产抵押登记时，要查验申请人的身份证件，以确定系申请人或其代理人提出的申请。

2、登记时当事人要提交的要件。按担保法的规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供的文件(或复印件)为两项：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有权或者使用权证书。在《城市房地产抵押管理办法》的规定中，应提供的文件中删去了主合同，但增加了“可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料”以及“可以证明抵押房地产价值的资料”。在其后颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定：应提供的文件为房屋权属证书和设定抵押权的合同书及相关的证明文件。2000年，建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定：对房地产抵押登记的必要收件是房地产抵押合同、房屋权属证书和土地使用权证书或用地证明。在目前的实际工作中，一些地区在房地产抵押时要求登记人提交的文件数量较多，且有些文件登记机关难以证实其真实性。如建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：一些涉外或股份制企业的房地产在抵押时，必须经董事会通过。但对于董事会决议是否真实，特别是对居住在境外的董事会成员签名的真实性，登记机关很难证实。登记机关也不可能要求当事人对登记文件一一进行公证，而一旦发生问题，就会给当事人及登记机关带来很大麻烦。不动产登记的主要目的是为了物权的“公示”，房地产抵押权登记的目的也不例外，即是经公示后，避免不知情的第三人购买已设有抵押权的房产、或是重复设定抵押权，以保护公众的利益。担保法第四十五条作出了“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印”这一规定，就是出于这一目的，这一点也是房地产登记机关应当承担的责任。《城市房地产抵押管理办法》并非登记办法，其中一些规定是要求抵押当事人遵守的。因而，房地产抵押权登记时，除地方性法规另有规定外，当事人提交要件可以直接按照《担保法》的规定。

二、审核。我国实行的是产权登记制，从理论上说，对权利人的申请应进行实质性审查，但进行实质性审查的范围有一定的限度。按建设部和中国人民银行2000年5月发布的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》规定，登记机关应当审查的内容主要包括：

1、抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件。如是否属于《担保法》所规定的不得抵押的财产，是否有查封等其他的限制，是否属于以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房产，房屋是否已列入拆迁范围等。

2、抵押物是否已经设定过抵押。已经设定抵押的房地产再行抵押有两种情况，其中以余额部分再设定抵押在法律上是允许的，担保法第三十五条就规定了“财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押”。但是对于重复的抵押(即在抵押权人不知道房地产已抵押的情况下以同一房地产再一次设定抵押)，登记机关不应为其办理登记。

3、房地产权属证书的真伪及与产籍记载的一致性。杜绝个别人以伪造或涂改过的权属证书宋进行登记。

就登记机关来说，核实以上事项应当也能够胜任。

三、核准登记。对于符合上述各项要求的登记事项，登记机关应予核准登记，向抵押人颁发《房屋他项权证》，房屋所有权人的《房屋所有权证》在作相应的记载后，发还给抵押人。

在建工程抵押和商品房期权抵押与房地产抵押有一定的区别，其提交的登记文件也应有差别。按《城市房地产抵押管理办法》的规定，在对在建工程抵押和商品房期权抵押核准登记后，并不发房屋权属证书，而由登记机关在抵押合同上作记载。