法院判决抵押关系不成立，登记机构应如何处理

某市房管局询问：我局最近遇到一起抵押权注销登记申请，但抵押权人不配合，不知应当如何处理。

1996年4月20日，农村信用联社某某信用社与李某签订了贷款合同，信用社向借款人李某发放贷款36000元，并以第三人杨某的房屋作抵押。当时《担保法》颁布实施不久，我局也刚开始办理抵押登记业务，缺乏经验，因而在双方没有签订抵押合同的情况下，仅凭当事人的申请就办理了抵押登记、发放了房屋他项权证。2009年5月，抵押人杨某就该笔贷款担保问题起诉至我市人民法院。经市人民法院判决，抵押人杨某与信用社之间的抵押担保关系不成立。某某信用社上诉后，经市中级人民法院终审，维持一审判决。现抵押人杨某向我局申请注销该抵押权。

1．我局对此案是凭该判决办理抵押权注销登记，还是根据《房屋登记办法》第十一条的规定办理撤销登记?

2．如办理注销登记，现抵押权人不予配合 (信用社不愿提出申请、房屋他项权证也无法收回)；如果采用更正登记，杨某也不能按《房屋登记办法》第七十四条的规定提供信用社同意更正的证明材料，如何办理?

金绍达：本例不能根据《房屋登记办法》第十一条的规定办理撤销登记，该条规定只是在第三款中要求申请人对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，并没有规定登记机构可以据此撤销登记。《房屋登记办法》已经限制了登记机构撤销登记的权利，在本例中，如果凭法院的这一判决书可以证明当事人向登记机构作了虚假申报，登记机关才可以撤销登记(从前述情况来看，当事人并未向登记机构作虚假申报)。

抵押权注销登记应当由权利人申请，抵押权人不申请，登记机构无法按正常的程序注销登记。在本例中，杨某虽不能提供信用社同意更正的证明材料，但可以申请更正登记。理由是：

登记机构在1996年办理抵押登记时，虽然建设部《城市房地产抵押管理办法》尚未发布，但《担保法》第三十八条已经规定：在设定抵押时，“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”，第四十四条又规定在办理抵押登记时，应当向登记机构提交“主合同和抵押合同”。因此，在当事人没有提交抵押合同的情况下，登记机构为之办理抵押登记是错误的登记行为。

此外，法院已认定了“抵押担保不成立”，而登记簿还记载有抵押权，这就是登记确有错误，是法律文书确定的房屋权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致。因此，登记机构可按《房屋登记办法》第八十条关于“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或有关法律文书，办理相应的登记”这一规定，用更正登记将该抵押事项在登记簿上删除。即由杨某凭市中级人民法院终审判决书向登记机构申请更正登记，登记机构受理后，对抵押事项予以更正(更正为没有抵押)。在登记簿更正后，可以公告该房屋他项权证无效。

有一种观点认为：《房屋登记办法》对更正登记的表述和《物权法》的相应规定存在一些差异。

《物权法》第十九条规定在“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”以及“有证据证明登记确有错误”两种情况下，登记机构都应当予以更正。而《房屋登记办法》第七十四条则规定：“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”。那么，当某一利害关系人有证据证明登记确有错误、但无法提供权利人同意更正的证明材料时，登记机构就无法为之办理更正登记。

实际上并非如此。《房屋登记办法》和《物权法》对这一问题只是表述方式不同，实质上并无多大差异。在利害关系人有足以证明登记错误的证据时，登记机构仍然可以更正登记。《房屋登记办法》第八十条对此就作了规定(参见《房屋登记办法释义》对《房屋登记办法》第八十条的解释)。

利害关系人申请更正登记一般都与权利归属和内容有关，如无法提供权利人同意更正的证明，客观上就存在一定争议。在争议存在的情况下，如果没有足以证明登记错误的证据，而登记机构就予以更正，有可能造成新的问题。为此，《房屋登记办法》采用了审慎的方法(以证明力极强的人民法院、仲裁委员会的生效法律文书来证明登记的错误)，在第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利……办理相应的登记”。其中相应的登记，就包括了更正登记。本例中杨某虽然不能提供信用社同意更正的证明材料，仍然可以申请更正登记，这和依《物权法》第十九条的规定来处理是完全一致的。