房地产抵押担保的内容和登记程序详解

　　一方面，抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。另一方面，我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。

　　一、房地产抵押担保的内容

　　1、主债权。又称原债权、本债权，是担保的重要内容。

　　2、利息。包括法定利息和约定利息。

　　3、延迟利息。指由于债务人延迟履行而导致的利息，延迟利息是法定的附随性债权，因此不必经当事人特别约定或登记，即属于房地产抵押的担保范围。

　　4、违约金。指合同一方因不履行或不适当履行合同时，为违约行为支付的带有惩罚性或者补偿性的金钱。

　　5、损害赔偿金。指债务人因不履行债务或者不适当履行债务给债权人造成损害而支付的赔偿费用。

　　6、实现抵押权的费用。指抵押权人因行使抵押权而支出的费用，比如拍卖费、变卖费、诉讼费等。

　　一般来讲，房地产抵押担保的债权应当包括以上几项，但如果双方当事人在抵押合同中约定只担保其中几项，那担保的内容应当依合同约定确定。

　　二、根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交下列材料：

　　(1)登记申请书；

　　(2)申请人的身份证明；

　　(3)房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　(4)抵押合同；

　　(5)主债权合同；

　　(6)其他必要材料。

　　登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记记入登记簿并颁发他项权利证书。

　　三、房地产抵押登记基本程序如下：

　　1.抵押登记申请

　　办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：

　　(1)房地产抵押登记申请书；

　　(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

　　(3)抵押合同；

　　(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；

　　(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

　　(6)可以证明抵押房地产价值的资料；

　　(7)登记机关认为必要的其他文件。

　　2.受理申请

　　审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。

　　3.审核

　　(1)登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：

　　A.权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的；

　　B.根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；

　　C.司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　E.权属有争议的；

　　F.法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。

　　驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。

　　(2)从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：

　　A.身份证明；

　　B.《房地产证》或其他房地产权利证书；

　　C.抵押登记申请书是否按要求填写；

　　D.抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。

　　经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。

　　4.登记

　　(1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。

　　(2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

　　5.收费发证

　　(1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。

　　(2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。

　　6.立卷归档

　　按规定建立土地和房地产登记的档案。