建立我国住房抵押贷款保险、担保体制的几点问题

　　一、建立我国住房抵押贷款保险、担保体制的指导思想

　　目前一些地方成立担保公司的重要出发点是，认为当前个人贷款规模偏小，原因是银行惜贷，银行惜贷的原因是担心借款人还不起款时，很难处置抵押物，因此成立担保公司帮助银行处置抵押物，以消除银行担心，促进银行放贷。一些地方的同志认为成立担保公司有利可图，因此急于成立，抢占市场。

　　当前阻碍住房消费信贷规模扩大的主要矛盾是银行或公积金管理中心惜贷，还是居民不贷?我认为是后者。目前全国公积金个贷规模小，主要矛盾是需求不足和供方的服务水平、主动意识不够。调动需求的重要措施应是降低贷款中间费用和切实支持居民住房购买力，如降低首付款比例和利率等。有关部门的调查材料显示，目前个人住房贷款费用高，主要高在保险和担保费用上。要降低费用，必须在降低保险和担保费上下功夫。

　　因此，建立我国住房贷款保险、担保体制的指导思想不仅要帮助银行消除贷款风险，而且应能够促使更多的居民贷得起款，买得起房，即既要防范贷款风险，也要降低贷款中间费用，提高居民的购房能力。

　　二、我国住房贷款保险、担保体制的基本模式

　　目前我国住房贷款保险、担保体制缺乏总体设计，尚处于各地自行摸索、理论也不成熟阶段。保险和担保的目的相同，都是要防范贷款风险，促进居民买房。担保又有抵押、质押和保证等多种形式。从国外情况看，法、荷是以保险为主要的防范贷款风险机制，美、加则主要是担保，其中又以抵押为基础，以保证保险为补充。我国今后是走以保险为主的路子，还是走以担保为主的路子，这是一个战略性的问题，需要在总结各地已有做法基础上研究确定。

　　三、如果实行担保为主的住房贷款风险防范模式，可在成都模式基础上加以完善，至少需明确以下问题

　　（1）担保是否以抵押为基础?象美、加，首付款比例超过20％或25％以上者，只要靠抵押即可贷款，而无需买保证保险。

　　（2）保证保险的对象。保证保险是只保中低收入者还是不限制对象?前者是美国办法，后者是加拿大办法。

　　（3）借款人买保证保险后是否应获得些好处，如降低首付款比例或给予优惠利率?这是美、加保证保险体制的核心，通过给予借款人好处，提高他们的支付能力，促进买房。否则仅靠借款人负担。

　　（4）保证保险是采取政府信用担保还是企业信用担保?美、加均采取政府信用形式，政府以保险为重要手段调控住房市场和对低收入者提供支持。企业信用担保的问题是自身信用不高。

　　四、如果实行保险为主的住房贷款风险防范模式，可在苏州模式基础上加以完善，至少需明确以下问题

　　（1）如何完善目前的保险制度？可能的措施包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数，扩大寿险保险范围，引入人寿保险与抵押贷款相结合方式，研究是否保失业等。保证保险实际上是一种担保形式，应与建立担保制度统筹考虑。

　　（2）在保险模式下，政府对低收入者是否应提供保证担保和贴息？法、荷通过这种办法提高低收入者的信用，支持他们买房。