房产拍卖程序与陷阱

　　导读：房产拍卖有哪些程序呢?房产拍卖过程中容易遇到哪些陷阱?面对这些陷阱有无解决措施?请看本文详细介绍：

　　房产拍卖的基本程序

　　1、拍卖行接受客户委托

　　房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

　　2、拍卖的鉴定与估价

　　对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。

　　3、确定拍卖房产底价

　　指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。

　　4、确定拍卖日期

　　日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

　　5、发布拍卖公告

　　拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。

　　6、审查竞买人资格

　　参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。

　　7、竞买人缴付保证金

　　在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

　　8、组织拍卖会实施

　　拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。

　　9、拍卖品的权属移交

　　房产一旦成交，拍定人交付拍卖款和佣金，签署拍卖成交确认书，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

　　房产拍卖过程中容易出现的陷阱

　　1、三证不全，引发后患。

　　案例：杭州武林路一处没有产权证的房产，因单位欠款被法院强制执行，将使用权抵押给债权人。债权人又将房屋的使用权拍卖，多个竞买人共同取得了该使用权。在实际使用中，这几名业主就电梯、公共通道等公共设施的使用产生了很大的矛盾，但因为谁都没有取得该房屋的产权证，公共设施到底该怎么使用也没有依据。如果三证齐全，这个问题就不会出现。

　　解决措施：除业主协商解决外，可向委托人追究责任。最后结果有两种，一是委托人办理房产证;二是退回标的。如果是法院强制执行的，法院会与原房主(或开发商)协商办理房产证，或者退回标的。不过，这种情况下，拍卖款往往已被法院执行(交给债权人)。

　　2、共有财产，一人委托拍卖，其他共有人却不知情。

　　案例：张女士花了80万元从某男子手中拍得一套公寓，正准备去办理过户手续，却被告之法院要收回该房屋。原来，这套公寓属于该男子夫妻的共同财产，虽然产权证上的“房屋所有人”写的是该男子一人的名字，但因是婚后所买，因此其妻也是这套公寓的所有人之一。而拍卖时，其妻子并不知情，她在得知房屋被拍卖后上诉到法院，法院经审理后认为其丈夫在没有得到该房屋其他共有人同意的情况下，擅自将房屋拍卖，裁定这次拍卖无效，将房屋恢复到了拍卖前的状态。张女士白忙了一场。

　　解决措施：根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其他共有人的书面同意，否则，这次拍卖即属于无效拍卖。如果所有人属于故意欺诈，责任由该所有人承担。所有人在不了解相关法律的情况下委托拍卖，而拍卖公司没有了解清楚事实而将该房产拍卖，该拍卖公司要承担相应责任。

　　3、房屋原所有人的抵押、债务等关系被隐瞒。

　　案例：某房屋因所有人与一企业发生债务而被拍卖，买受人支付拍卖款100万元，这些拍卖款全部被用于债务偿还。几天后，买受人却发现该房已被法院查封，无法过户。原来，该房在银行还有50万元按揭款久未偿还，又被银行告上了法庭。

　　解决措施：买受人应向委托人要回拍卖款，退回标的。但如果拍卖款已不在委托人手上，买受人将十分被动。

　　4、公司购房归入个人名下，个人将房屋擅自拍卖。

　　案例：某公司以一名职工的名义购买了1套商品房，该职工在未征得公司同意的情况下，隐瞒真相委托拍卖公司将这套商品房拍了出去，得拍卖款53万元。公司知道后想追回房子。

　　解决措施：委托人故意欺骗，拍卖公司和买受人都没有过错。委托人应将拍卖款交给实际的房东，即购房的公司。或将拍卖款退回买受人，由公司收回房子。