过度消费的“陷阱”谨慎对待按揭

编者按：按揭的最大风险是刺激了人们对财富膨胀的虚幻，它鼓动很多人做本来没有能力做的事情，这里要明确一个核心观念：按揭只是一种技术手段，它本身不能增加财富只能平衡财富；或者说按揭贷款只能帮助那些具有购房能力的人提前完成心愿，而不能帮助那些无购房能力的人具有购房能力。

　　买房对很多家庭来说是人生中最大的一笔交易，随着各项按揭业务的发展特别是商品房个人按揭贷款的普及，已经改变中国家庭的金融结构，这是家庭理财的新课题、新挑战。

　　个人住房商业性贷款(按揭)是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款，具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买自住房时以其所购买的住房产权(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。“按揭”对家庭来说相当于对银行的负债，而首期房款相当于保证金，“按揭”的过程是以交易对象为抵押的?并至少要有20%到30%保证金的交易行为，“按揭”的过程中虽然申请“按揭”的人一分钱的现金都看不到，但对银行负债的偿还，却要一分一分现金的漫长堆积，这个过程有时漫长到20至30年，不仅对家庭的目前生活造成巨大的影响，而且还将波及下一代。也正是因为“按揭”的风险蕴藏在漫长的岁月之中，所以对它的清醒认识就特别的重要。

　　谨慎对待按揭

　　可以把“按揭”通俗地比喻成“零存整取”的储蓄，但这其中有不能持续“零存”的风险。

　　按揭在抑制家庭浪费式的过度消费、强迫养成存钱的习惯上对一个家庭理财(特别是对青年人)的意义与作用是非常积极的，如果运用得当，也是一种积极的投资方式。但这里的风险因素是“零存整取”中的“零存”是刚性的或强制性的，在漫长的还贷期中如果这种持续“零存”的能力一旦消失(哪怕仅仅是暂时性的消失)，而以清算抵押品来偿债时，不仅将冒遭受巨额损失的风险，而且将冒失去“家”的风险，若出现这种情况，供款人的损失会很大。供款人出现“断供”而被银行告上法庭，这样的情形业主一般会败诉，因为他违反了合同，由此带来的额外的诉讼费用又要由供房者承担，甚至还要追究法律责任。市民在银行的个人信用记录也会因此受损，银行对待“断供”的供款人虽然也不是一出现“断供”情况就告上法庭的，以农业银行为例：若供款人连续三个月断供，银行就会向业主发放催收通知书；直至供款人连续六个月断供的话，银行就会通过法院诉讼，强行收楼。所以以薪金为主要收入的普通家庭在对待“按揭”的态度上，无论如何保守都是适当的。

　　不要被“按揭”的甜蜜所迷惑。商品房按揭贷款政策尚未出台之前，具备购房能力者与无购房能力者的界线是非常分明的，而在有了按揭之后，这个界线多少有些模糊起来，有不少家庭只要努一努力就能摸着商品房的门槛。其实要明白“按揭”是一种杠杆交易，这与借钱炒股具有一定的可比性，在所谓低成本的投入就能获得高成本房产的同时，风险也在无形中被放大了。“按揭”是开发商的推销术核心之一，并且在推销的过程中完全掩蔽了其中的风险因素，再加上开发商的概念与媒体攻势，让人很容易误入“冲动”消费的陷阱，从而过高地估计了自己的经济承受能力。所以不能让商品房按揭贷款的政策模糊具备购房能力与无购房能力的界线，不能认为仅仅因为按揭贷款这一技术性的手段就能提高自己的购房能力；或者说按揭贷款只能帮助那些具有购房能力的人提前完成心愿而不能帮助那些无购房能力的人具有购房能力。

　　安全空间化解风险

　　为了化解风险要给自己留足“安全空间”：

　　1.只要有适当的方式能化解风险，那么按揭贷款还是能发挥它应该发挥的作用的，笔者提供的方式就是“安全空间”法：比如在家庭的可流通资产中(现金、存单、国债)在付完首期款及相关税费和装修款后还储备了至少5年或10年在无收入来源的状态下具有的持续供款的能力，具体多少由个人根据对风险的承受能力与对未来的预期来具体确定，我个人趋向于至少10年，这“在付完首期款及相关税费和装修款后还储备了至少5年或10年在无收入来源的状态下既然具有持续供款能力”的那部分可流通资产就是安全空间。

　　对一个家庭的理财方案来说应该用长期的、平衡的观念来做判断。只有在拥有安全空间的前提下，按揭贷款才是安全的、甜蜜的，毕竟房产只是我们生活中的一部分，教育、健康等等用钱的地方还很多，如果总是处于还款的阴影之中那是得不偿失的。对那些还不具备安全空间的家庭，笔者的建议是暂时放弃购房计划，等待条件成熟再考虑。

　　2.安全空间的另一个表述就是在最不利的情况发生时，自己还拥有足够的应变机会与能力。按揭贷款是刚性的，而收入是非刚性的，在危机状态发生时比如收入锐减或突然失业，安全空间将让你能有足够的勇气去坦然地面对危机。由于有5年或10年的供款储备，你可以有足够的时间去重新找工作或重新创业，或把自己的物业出租或转让(售楼小姐往往以此来向客户说明按揭贷款的低风险性，但她们只会说让你心动的而不是让你担心的)，但在经济不景气的时候这都需要时间，对急于出手的物业你是不可能获得好价格的。经济从不景气到景气是一个漫长的过程，只有安全空间为你提供足够的时间，才会让你充分地掌握主动，以避免资产缩水处理的损失。