商铺投资成炒房资金避难所 投资避免六大误区

　　提要：随着市场的变化，商铺无疑成了时下人们关注的热点，但在投资高涨、“销”烟四起之际，投资者所必须面对的市场风险也是不容忽视的。在这种情况下，大家就要多了解相关的投资技巧，避免在实际的操作中走入误区。

　　商铺市场成热点

　　在针对住宅市场的一系列调控政策出台后，近期的商铺市场无疑成了一个大家关注的热点。许多投资者是不甘寂寞的，在住宅市场遭受了一轮轮的政策洗礼之后，不少人便把注意的焦点集中到了商铺市场上，希望可以从那里觅得可投资的良机。根据合富置业统计数据显示，从5月份开始，广州住宅投资客环比下跌五成，而被誉为“资金避难所”的商铺交投则节节升温。合富置业商铺专家表示，“4·15新政”后，预算在100万～200万元之间的投资者数量增长较明显。合富置业数据显示，广州高达七成的商铺成交个案是面积在100平方米以下。

　　同样，土地市场上也显现出来了相类似的迹象。从近期土地成交情况来看，自4月房地产调控政策出台之后，商办用地成交比重逐步上升。根据中原统计的十二个大中城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数比重由4月的25.61%上升到8月的41.05%，成交土地面积比重由4月的5.10%上升到8月的38.72%。另外，商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重也开始呈现出逐步回升的态势。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，虽然土地的成交结构与地方政府的推地计划有密切关系，但由于住宅市场受到调控的影响，开发商此时已不失时机地逐步将目光转向商业地产市场，从而带动商办用地市场近期的活跃成交。

　　据了解，自去年年底以来，很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产，包括万科、华润、首创、合生等知名住宅的开发商，都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。今年以来，万科加速了商业地产开发进程，东莞、西安、北京各地项目紧锣密鼓开张，投资总额超百亿元。而此前保利方面也表示，保利将全力冲刺商业地产领域，未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。

　　当然，人民币升值也是对商业地产市场不小的推力。戴德梁行中国华北区董事总经理何衍钧认为，人民币升值的预期及中国房地产市场收益增长前景，都在吸引海外资金进入该市场，而随着商业地产需求逐步复苏，商铺市场将逐步成为投资热点。他表示，中国此前决定继续推进汇改，而人民币升值预期使大量国际资本产生进入中国的投机需求，由于在中国监管层的严密监控下国际热钱无法进入中国的住宅产品，因此更有可能进入商业地产。而在中国的商业地产市场中，何衍钧认为商铺市场发展较晚，目前不管是硬件、软件还是运营能力都尚处于一个早期发展阶段，而中国国内消费市场中消费者购买力的迅猛发展也让全球投资者印象深刻，因此受到追捧。

　　的确，在当前的楼市大背景下，有人打了这样一个比方，“投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜”。其中，异地购买商铺更是近来引人关注的特别现象，异地商铺投资者大多是从一线城市转向二三线城市，较为低廉的价格显然是吸引他们的主要原因。有不少观点认为，虽然2009年商铺价格也出现了温和上涨的态势，但却被掩盖在住宅疯狂上涨的态势下，市场上甚至出现了商住倒挂的现象。而近段时间出台的政策主要针对住宅市场，而商铺市场基本没有受到影响，在这种情况下，商铺将会迎来一个补涨行情。

　　投资要避免入误区

　　商铺市场的确是一块诱人的馅饼，但对于那些习惯于在住宅市场跌打滚爬的人来说，投资商铺要获得成功却并非是一件易事，说得简单一点，商铺投资的技术含量要高得多。一位开发商也这样坦陈：“商业地产不同于一般的房地产，开发商将面临后期经营管理上的诸多问题。商业地产有四五个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到达终端顾客，这多出来的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。当前现实的情况是，开发商和投资者比较热，而经营者和消费者却比较理性，但商业地产最终的买单者还是消费者。”所以在当前的市场情况下，对于那些想在商铺市场一展身手的投资者来说，保持一个平常的心态是相当重要的，尤其是不要在“销”烟四起之际，急匆匆踏入一些误区，下面记者就举出了其中的一些例子。

　　投资商铺没什么风险。很多投资者认为，买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡，风险不大，可以高枕无忧了。其实，一般来说，商铺投资的风险却要比住宅大得多。这是因为商铺包括有物业和商业两重属性，而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功，这就给商铺带来了巨大的不确定性，有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊，给投资者带来的损失也是巨大的。

　　过于相信开发商的实力。的确，在房地产投资中，开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中就有不少“追星族”，他们紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确获得了不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。

　　售价高的项目回报也高。在房地产市场，很多人都发现有这样的规律，就是一般来说售价高的项目潜力也大一些，这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了，因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。

　　过于相信稳定回报承诺。投资商铺当然是为了获得回报，于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8%的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了，其实不然，因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的，如果商铺的运营没能获得成功，承诺的所谓回报也只能成为一纸空文，这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。

　　只要地段好就可以了。在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标，然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实没有地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。

　　人流多的商铺就值得投资。很多投资者在考察商铺时都会关注这样一个指标，那就是商铺周边的人流量，他们这样认为，人流多的商铺自然就是旺铺，投资价值也高。其实，虽然人流的多少值得考虑，但关键还要看其中属于该商铺的目标消费群占多大的比例，这一点至关重要。有些商铺看上去热热闹闹的，但真正做起生意来却并不见得怎么有效，就是因为人流的有效性不足。另外，人流的多少也会随着时间发生变化，现时的人流并不等于未来的人气，这一点投资者一定要重视。

　　最后一点要说的是，不少投资者还存在这样一个误区，那就买了商铺之后可以像住宅那样不管不问坐享其成了。其实，投资商铺还有一个“养”的过程，投资者在持有商铺的过程中要注意不断地观察，比如可以通过调整业态等方式，进一步使“生铺”成为“熟铺”，直至最终成为“旺铺”。