公房买卖行为有效 如何补偿房款

　　公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

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　　相关案例

　　1995 年据相关政策，知青子女小雨把户籍迁入上海的舅舅何先生家。1996 年舅舅家适逢动迁，小雨和舅舅经安置获得公房一套。2004 年4月5日，何先生与公房的产权单位某物业公司签订公房出售合同，几个月后获得系争房屋产权证。2005 年3月，何先生以30万元的价格将该房屋出卖给陈先生，双方签订买卖合同，2005 年12月陈先生获得产权证。小雨得知此事后，认为自己没有在职工家庭购买公有住房协议书上签名，舅舅和物业公司所签订的公房出售合同是无效的，并以此为由诉至法院。在诉讼中小雨又改变了主意，要求何先生按市场价格对其进行经济补偿。经评估，双方争议的公房起诉时的市场价格是45万元。而何先生认为无论以何标准给予补偿，都应当扣除其从物业公司购买公房产权时已经支付的2万元。法院根据小雨的诉请，依法判决何先生须补偿小雨经济损失计人民币14万元。

　　案例分析

　　本案中小雨已经对何先生购买公房的行为表示追认，因此该合同已经成为有效合同。主要问题是何先生应以何标准对小雨进行经济补偿。由于目前的房地产市场价格波动较大，对补偿标准形成了多种意见。第一种意见认为应当以房屋出售时的实际价格为基础，在家庭成员之间平分;第二种意见认为由于房屋的实际成交价格往往低于市场价格，以此为标准进行分配必然侵犯其他家庭成员的利益，应当以房屋出售时的市场价格为标准进行分配;第三种意见认为按实际价格或市场价格对双方来说未必公允，可以按起诉时的市场评估价格来分配。另有意见认为无论以何种价格为标准，从公平合理的角度出发，都应当考虑房屋来源、成员的贡献大小等酌情分配。

　　目前的判例倾向于采纳第一种意见，以房屋的实际成交价格为标准，将价款在权利人之间进行分配。原因在于虽然购房人购买公房的行为和再次出卖售后公房的行为均未征得家庭成员的同意，但家庭成员此后既然认可了上述两个行为，对由此产生的房屋成交价格也应当视为同时予以认可;否则，以较高的市场价格为标准进行分配，在维护家庭成员利益的同时却牺牲了购房人的利益，形成顾此失彼的局面。