政策放开 公房交易为何反下降？

２００３年初，对公房使用权交易翘首期待的人们终于等来了好消息，北京市国土资源和房屋管理局《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》在争议中出台。
　　通知规定，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。按照众多房屋经纪公司的预期，此次试点对公有住房使用权转让或转租即住房三级市场，敞开了上市的大门，包括楼房、平房、筒子楼、简易楼等直管公有住房都可以上市进行交易，而且，公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种交易形式交易，多样而且灵活。公有住房使用权交易似乎将迎来一个春天。
　　不过，半年时间过去了，公房使用权交易却并没有人们想象中火爆热烈。据一些地产经纪公司的业务人员估计，从半年的情况来看，北京市整个公房使用权交易量比《通知》没有出台前反而下降了近两成。不升反降，公房使用权交易到底怎么了？
　　三大瓶颈制约交易量
　　公房使用权交易在北京房地产中介我爱我家的总业务量目前已下降了整体业务量的６％。他们的一位研究人员告诉记者，公房使用权交易平淡的原因应该从三方面来认识。
　　首先是操作细则出台晚。年初公房使用权试点通知就已经出台，虽然经过各大媒体的宣传报道使得老百姓们关注非常。但北京各大城区却都迟迟没有详细的操作细则出台，市场的热情也逐渐冷却下来，交易积极性锐减。
　　其次，也是最主要的原因，就是使用权交易费用高。记者从西城区负责此项政策的有关人士处获悉，公房承租人互换使用权、以公房使用权交换产权或承租人有偿转让承租权的，交易双方需各缴纳手续费１００元，另外再补交双方成交差价的２０％做为公房收益金。而如果是承租人转租公房使用权，需缴纳转租金额的２０％作为公房转租收益调节金。这样算下来，一套使用权房屋价格一般在１０万－２０万元左右，收取２０％左右的收益金，即在原本就不高的售价中拿走２万－４万的利润。高额的使用权交易费就这样无情的打击住房三级市场交易的积极性。
　　第三方面的原因则是此次试点只限直管公房。本次使用权房交易试点只适用于北京市内直管公有住房，单位自管公房则不在本次试点交易范围之内。由于中央在京单位的自管房屋与其他单位自管房屋在北京所有存量房中占有相当比例，这也造成市场因供应量少而没有形成交易热点。
　　交易费用可打暗折？
　　记者从其他一些房屋中介机构了解到，多年以来，北京市公房使用权交易其实都一直处于私下交易的状态。由于没有政策的明确规定，私下交易的费用也是非常的高。而各区县的有关管理机构也利用政策的真空而在私底下收受好处。
据一些内部人士介绍，今年年初北京市政府发布《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》后，北京市公房使用权的私下交易曾经减少。大家都在等待一些更为明细的细则出台，以减少交易成本。不过，这些操作规定却迟迟没有出台。而各区县规定的交易费用也和以前私下交易的费用差不多。不过，据一些参与交易的业主介绍，如果能和各区县相关管理机构的办事人员拉上关系并提供一些好处费，交易费用是可以降低的。
　　胆子能否再大些？
　　据了解，目前在租房居住（包括廉租）和购买二手房（产权）居住两级消费台阶中又增加了差价交换房屋使用权、公房使用权有偿购买和公房使用权交换住房产权三个消费阶梯。同时，公房承租人将其住房使用权部分或全部转租给他人使用，又将使租赁市场房源进一步增加，从而在三级市场出现许多廉价租赁房源。公房使用权交易将从供给层面全面打开北京市住房消费三级市场，从而成为解决北京中低收入阶层住房难问题的有效手段。
　　相当多的人在接受记者采访时都表示，既然公房使用权已经开放交易，我们在公房使用权交易中改革就应该胆子更大一些，步子迈得更快一些，在配套细则问题上更完备一些、使用权交易费用更低一些、房屋交易范围更大一些等。这样一来，整个市场才会真正活跃起来。改革的积极效果才能充分发挥，才能让老百姓得到最大的实惠。