律师提醒：自家买卖经适房 不能再购二套房

　　据媒体报道，五·一假期后，朝阳区“经转商”突须更名过户，“新规定”令近300名市民不满，引发一阵骚乱。

　　在朝阳房屋交易大厅，工作人员现场发放《存量房买卖合同信息表》，通知要办理“经转商”手续须由买卖双方过户，而放假前只需交综合地价款就能换证，可以变更到自己名下。

　　假期后的“新规定”将使房主多缴纳2万至3万元的过户契税。另据记者了解，“经转商”还必须履行网签手续进行买卖。

　　目前各区“经转商”政策不同，海淀区和昌平区一直规定必须交易过户，海淀区还得提供房主户口所在地街道住房保障处开具的“政府不回购确认书”。

　　此外，市住建委4月30日发布新政策，规定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

　　有市民向朝阳区房屋交易大厅的工作人员询问，若房主“换证”过户给家人，是否意味着该家庭新购买了一套商品住房，不能再买二套房?但未得到明确答复。

　　法律看点

　　1.“经转商”是否必须买卖过户?

　　2.房主搬出配偶或亲朋做“买家”更名换证，是否也算买卖?

　　3.自家买卖后，是否意味着已购新房，按照新政策不能再购第二套房?

　　律师解读

　　能否经转商 政府回购意见是关键

　　专门从事房地产法律服务的北京京剑律师事务所的金翔律师说，“经转商”在2010年4月22日之前，可以不通过买卖而直接变更到自己名下，也可通过买卖变更。

　　因为《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》225号文件)中规定：产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。

　　但是，根据2010年4月22日最新出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》规定:

　　经适房上市交易必须取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳土地收益等价款、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。对不能提供书面意见的，中介机构不得代理买卖、出租。

　　因此，政府是否优先回购是关键，只有在政府不回购并符合前述规定的情况下，经适房才能顺利交易并过户。

　　配偶做“买家” 也要履行正常程序

　　现在涌现的申请“经转商”的房主并不是真想卖房，而是由于国家对经适房严格管理，就想把房子变成商品房。这样买卖就是虚假的，“买家”往往是自己的配偶。

　　金律师认为，如果严格按目前的政策执行，通过夫妻之间买卖过户的方式“经转商”行不通，但实践中可能允许这样操作。

　　金律师认为，不管房主卖给谁，只要履行了网签等手续，买卖就是真实有效的。

　　申请“经转商”

　　不能再买二套房

　　按照北京市住建委4月30日出台的最新规定，一个家庭只能新购一套房屋(包括新开盘的房子和二手房)， 购买第二套房将不予办理房产证。

　　金律师认为，购买“经转商”的购房人，不管购房人是谁，均意味着已经使用了新购一套房的“指标”，按照新政策再不能购买二套房了，否则就可能违规，办不下房产证。

　　因此金律师提醒，购买“经转商”的购房人，如果另有购房的打算，就要谨慎使用这一“指标”，除非今后“一个家庭只能新购一套房”的政策有变动，否则可能使自己陷于被动。